执法律师 第310章 捞钱的把戏
深夜，我的小出租屋里，灯火通明。
看着眼前的《预购合同》和正式的《商品房买卖合同》，我有些欲哭无泪。
两份合同，我反复看了很多遍，丝毫看不出哪里有问题。
老崔他小姨子购买商铺时，首先签订的是《预购合同》。里面载明了商铺建筑面积为360㎡，以建筑面积计单价为元\/㎡，商铺总价是元。
交完首付款，几个月后，又签订了正式的《商品房买卖合同》。合同内就多了一项按套内面积计价的方式，套内面积是184.24㎡，按套内面积计单价为.53元\/㎡，商铺的建筑面积和总价跟《预购合同》一致，都没有变。
按照＜国家发展改革委员会关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知＞规定，“商品房经营者应公布按建筑面积计价和按套内面积计价的价格情况，正确引导消费，不得以虚假或者使人误解的标价方式对消费者进行价格欺诈。”
我有些纳闷了，这“盛世”集团还真是按照规定，对建筑面积、套内面积两种计价方式都进行了明码标价，那问题到底出在哪里呢？
利用合同里记载的面积一算，公摊面积达到了175.76㎡，感觉这公摊确实是有点大了。
但相关法律规定，大型商铺的公摊在50％左右，只要不超过60％都是合理的，就这一环节来看，合同里的公摊确实没有超出法律规定的范围。
我愈加纳闷，难道他们真没有问题？
思来想去，始终不得要领，难免心烦意乱。偏在这时，肚子却“咕咕”叫了起来。这才记起，自己只顾着研究这两份操蛋的合同，竟连晚饭也还没吃呢。
楼下街边有一家通宵营业的店子，老板是个光头，一脸凶相，不过他们家的猪脚粉却是一绝。
想起那软糯的猪脚，谁还有心思看什么合同？先填饱肚子再说。于是我关灯、下楼，朝着那家店子走去。
凌晨一点，街道有些冷清了，但街边那家店子里确是灯火通明、人声鼎沸。
看着眼前排着长队的顾客，老板已经是手忙脚乱。氤氲的热气后面，老板光秃秃的头顶和脸上都泛着一层亮晃晃的光，也不知道是油水还是汗水。
老板忙不迭地将煮好的粉装碗，端到窗口，陪着笑朝顾客喊道：“对不住了各位，劳驾，佐料你们自己动手，我这实在是忙不过来了！”
顾客们也不介意，各自嘻嘻哈哈地动手。有人对着身边的同伴感叹：“你看，生意能做成这样，想不发财都难啊！”
我仍然在后面排着队，但刚才老板的一句话好像让我想起了一些东西。具体是什么，却又不十分清楚，只无端地觉得，心里模模糊糊有个东西在涌动，仿佛泥里的小虫子，一拱一拱要破土而出，却又将出未出，让人看不真切。
“自己动手……”对了！公摊面积！忽然间，脑里一片清明！
那份合同里根本没有载明公摊面积，我在看合同时，就是自己动手，用建筑面积减去套内面积运算出来的。而按照法律规定，这些重要内容是需要在合同里明示出来的。
我内心一阵激动，老板一句“劳驾，自己动手”竟无意中提醒了我，我感激地看了一眼兀自手忙脚乱的老板，粉也顾不上吃，快步朝家里走去。
心里，一个声音一直在响：“盛世”集团的《商品房买卖合同》，为什么没有明示这些内容？也许问题就出在这里！
回到家再次翻看两份合同，没有，确实没有明示公摊面积。
我又查阅了一些法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《商品房销售管理办法》都规定了，“房地产开发企业应当在认购合同、正式合同中向消费者明示所售房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积、公摊系数等内容。”
但是，“盛世”集团为什么不在合同里明示公摊面积呢？是故意？还是疏忽大意？
等等！公摊系数？我又仔细翻了翻合同。最后确定，这个东西在合同里也没有。
它和公摊面积有什么关系呢？我再次查阅了相关资料。原来“公摊系数”也叫“公摊率”，它与“公摊面积”是截然不同的两个概念。
＜建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知＞第十条规定：“分摊的公用建筑面积\\u003d公用建筑面积分摊系数x套内建筑面积”。
而国家对于城市商品房的公摊率是有严格标准的。其中，大型商场内分割商铺的公摊率不能超过60％。
原来，所谓的“公摊在50％左右，只要不超过60％都是合理的”，并不是指公摊面积，而是指公摊率，也就是公摊系数。
看到这里，我恍然大悟，原来“盛世”集团在公摊的问题上偷换了概念，怪不得在他们的合同中没有明示公摊面积、公摊系数这些关键内容。
我试着将合同中商铺面积的数据，代入到公摊系数的计算公式中一算（公摊面积175.76㎡\\u003d公摊系数x套内面积184.24㎡），尼玛，公摊系数竟然高达95.4％，远远超过了国家规定的标准！
原来问题在这里，终于找到了！
我按捺着激动的心情，更加细致地分析起来：在建筑面积不变的情况下，公摊面积和套内面积就应该呈一个此消彼长的关系，那么，这组关系稳定在一个什么样的数据之上才算合理呢？
我拼命搜罗着脑袋里仅剩的那点数学知识，玩儿起命来。
如果公摊系数按照国家标准，即便是上限60％来计算，此时建筑面积是360㎡，公摊系数是60％，均为定值。于是套内面积和公摊面积就变成了未知数，设套内面积为x，公摊面积为Y，便可列出一个方程组“x＋Y\\u003d360；60％xx\\u003dY”，解开方程组，一组新的数据就出来了：合理的公摊面积应为135㎡，套内面积应为225㎡。
谢天谢地，我突然无比怀念起我敬爱的数学老师来！
再看这组数据，卧槽！套内面积竟然相差了40㎡！
细细一想，商铺建筑面积和总售价不变，恣意扩大公摊面积，缩减套内面积，实则变相增加了套内面积的平方单价。尼玛，这不是价格欺诈是什么？
原来“盛世”是通过这种手段在捞钱！
也就是说，仅就老崔的小姨子这个商铺，“盛世”就通过价格欺诈的手段，神不知鬼不觉地多获利两百多万。这样算起来，整个紫月苑项目呢？想到这里，我立时惊得合不拢嘴。
之前还在和瑞子琢磨，“盛世”集团到底是怎么捞钱的，真就老老实实地卖房子？鬼才相信！
总算是功夫不负有心人，我终于看穿了“盛世”捞钱的把戏！
看着眼前的《预购合同》和正式的《商品房买卖合同》，我有些欲哭无泪。
两份合同，我反复看了很多遍，丝毫看不出哪里有问题。
老崔他小姨子购买商铺时，首先签订的是《预购合同》。里面载明了商铺建筑面积为360㎡，以建筑面积计单价为元\/㎡，商铺总价是元。
交完首付款，几个月后，又签订了正式的《商品房买卖合同》。合同内就多了一项按套内面积计价的方式，套内面积是184.24㎡，按套内面积计单价为.53元\/㎡，商铺的建筑面积和总价跟《预购合同》一致，都没有变。
按照＜国家发展改革委员会关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知＞规定，“商品房经营者应公布按建筑面积计价和按套内面积计价的价格情况，正确引导消费，不得以虚假或者使人误解的标价方式对消费者进行价格欺诈。”
我有些纳闷了，这“盛世”集团还真是按照规定，对建筑面积、套内面积两种计价方式都进行了明码标价，那问题到底出在哪里呢？
利用合同里记载的面积一算，公摊面积达到了175.76㎡，感觉这公摊确实是有点大了。
但相关法律规定，大型商铺的公摊在50％左右，只要不超过60％都是合理的，就这一环节来看，合同里的公摊确实没有超出法律规定的范围。
我愈加纳闷，难道他们真没有问题？
思来想去，始终不得要领，难免心烦意乱。偏在这时，肚子却“咕咕”叫了起来。这才记起，自己只顾着研究这两份操蛋的合同，竟连晚饭也还没吃呢。
楼下街边有一家通宵营业的店子，老板是个光头，一脸凶相，不过他们家的猪脚粉却是一绝。
想起那软糯的猪脚，谁还有心思看什么合同？先填饱肚子再说。于是我关灯、下楼，朝着那家店子走去。
凌晨一点，街道有些冷清了，但街边那家店子里确是灯火通明、人声鼎沸。
看着眼前排着长队的顾客，老板已经是手忙脚乱。氤氲的热气后面，老板光秃秃的头顶和脸上都泛着一层亮晃晃的光，也不知道是油水还是汗水。
老板忙不迭地将煮好的粉装碗，端到窗口，陪着笑朝顾客喊道：“对不住了各位，劳驾，佐料你们自己动手，我这实在是忙不过来了！”
顾客们也不介意，各自嘻嘻哈哈地动手。有人对着身边的同伴感叹：“你看，生意能做成这样，想不发财都难啊！”
我仍然在后面排着队，但刚才老板的一句话好像让我想起了一些东西。具体是什么，却又不十分清楚，只无端地觉得，心里模模糊糊有个东西在涌动，仿佛泥里的小虫子，一拱一拱要破土而出，却又将出未出，让人看不真切。
“自己动手……”对了！公摊面积！忽然间，脑里一片清明！
那份合同里根本没有载明公摊面积，我在看合同时，就是自己动手，用建筑面积减去套内面积运算出来的。而按照法律规定，这些重要内容是需要在合同里明示出来的。
我内心一阵激动，老板一句“劳驾，自己动手”竟无意中提醒了我，我感激地看了一眼兀自手忙脚乱的老板，粉也顾不上吃，快步朝家里走去。
心里，一个声音一直在响：“盛世”集团的《商品房买卖合同》，为什么没有明示这些内容？也许问题就出在这里！
回到家再次翻看两份合同，没有，确实没有明示公摊面积。
我又查阅了一些法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《商品房销售管理办法》都规定了，“房地产开发企业应当在认购合同、正式合同中向消费者明示所售房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积、公摊系数等内容。”
但是，“盛世”集团为什么不在合同里明示公摊面积呢？是故意？还是疏忽大意？
等等！公摊系数？我又仔细翻了翻合同。最后确定，这个东西在合同里也没有。
它和公摊面积有什么关系呢？我再次查阅了相关资料。原来“公摊系数”也叫“公摊率”，它与“公摊面积”是截然不同的两个概念。
＜建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知＞第十条规定：“分摊的公用建筑面积\\u003d公用建筑面积分摊系数x套内建筑面积”。
而国家对于城市商品房的公摊率是有严格标准的。其中，大型商场内分割商铺的公摊率不能超过60％。
原来，所谓的“公摊在50％左右，只要不超过60％都是合理的”，并不是指公摊面积，而是指公摊率，也就是公摊系数。
看到这里，我恍然大悟，原来“盛世”集团在公摊的问题上偷换了概念，怪不得在他们的合同中没有明示公摊面积、公摊系数这些关键内容。
我试着将合同中商铺面积的数据，代入到公摊系数的计算公式中一算（公摊面积175.76㎡\\u003d公摊系数x套内面积184.24㎡），尼玛，公摊系数竟然高达95.4％，远远超过了国家规定的标准！
原来问题在这里，终于找到了！
我按捺着激动的心情，更加细致地分析起来：在建筑面积不变的情况下，公摊面积和套内面积就应该呈一个此消彼长的关系，那么，这组关系稳定在一个什么样的数据之上才算合理呢？
我拼命搜罗着脑袋里仅剩的那点数学知识，玩儿起命来。
如果公摊系数按照国家标准，即便是上限60％来计算，此时建筑面积是360㎡，公摊系数是60％，均为定值。于是套内面积和公摊面积就变成了未知数，设套内面积为x，公摊面积为Y，便可列出一个方程组“x＋Y\\u003d360；60％xx\\u003dY”，解开方程组，一组新的数据就出来了：合理的公摊面积应为135㎡，套内面积应为225㎡。
谢天谢地，我突然无比怀念起我敬爱的数学老师来！
再看这组数据，卧槽！套内面积竟然相差了40㎡！
细细一想，商铺建筑面积和总售价不变，恣意扩大公摊面积，缩减套内面积，实则变相增加了套内面积的平方单价。尼玛，这不是价格欺诈是什么？
原来“盛世”是通过这种手段在捞钱！
也就是说，仅就老崔的小姨子这个商铺，“盛世”就通过价格欺诈的手段，神不知鬼不觉地多获利两百多万。这样算起来，整个紫月苑项目呢？想到这里，我立时惊得合不拢嘴。
之前还在和瑞子琢磨，“盛世”集团到底是怎么捞钱的，真就老老实实地卖房子？鬼才相信！
总算是功夫不负有心人，我终于看穿了“盛世”捞钱的把戏！