红尘雪泥晴海梦 第119章 房地产项目并购
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中国人是世界上最喜欢买房子的民族，过去是买地，现在是买房，没有房子就像没有根，连媳妇都娶不上，这其中既有文化原因，也有经济原因。
美国有一半人不买房，一辈子租房住，中国却不行，大城市高昂的房价，压得年轻人喘不过气来，不仅一辈子给银行打工，还限制了一两代人的消费，因为首付大多是父母拿的，是父母一辈子的积蓄，甚至是养老钱。
“今年，我让各地分公司抓紧时间拿地，不要像个小脚女人，我们要抢占市场，大干快上，快速扩张。郑州分公司干得就不错，今年新开工4个项目，总建筑面积1700万平米，还有10万平米的土地储备，我要给郑州分公司刘总嘉奖。”长江华成集团临时董事会，杜总正在讲话。
“董事长，二三线城市拿地比较容易，华成集团重点布局一线城市，一线城市拿地成本比较高吧？”一名独立董事说。
“我刚才说了不能当小脚女人，以郑州为例，刘总拿地就是胆子大，别人出价30亿，刘总出价40亿，谁也抢不过他。”
“可是，土地成本这么高，风险怎么控制？”另一名独立董事说。
“刘总拿地是经过我同意的，我喜欢看武侠小说，天下武功，唯快不破，我们一手向地方政府交纳少量预付金，一手向下游建筑商收钱，还有期房的首付款，拿了地就快建快销，加快资金回笼速度，就是一个快字。”
“我觉得还是应该注意控制风险。”
“风险可控，还有一件事向各位董事通报，公司近期成立了并购部，由我直接领导，我打算开展几项并购业务。”
“并购什么？”
“项目正在谈，目前保密，可能需要我亲自出面。”
“董事长，证监会规定，上市公司大型并购业务需要进行信息披露。”
“我们正在运作，还没有最后敲定，我不想影响市场，如果并购成功，华成集团的股价一定会大涨，当然了，我说的是如果。”
“华成集团的股价现在是68.32元，还能再涨？”
“能涨，我相信能涨，华成集团去年实现营收550亿、净利润32亿，今年至少要翻一番，我们要成为千亿房企。”
上市公司董事会一般每年召开两次，分定期会议和临时会议两种，主要研究上市公司全年经营目标和工作计划，上年度经济指标完成情况，以及其他需要请示董事会批准的事项。
开完临时董事会，杜总回到办公室，董事会秘书整理完会议纪要找杜总签字。
“董事长，这是会议纪要，其他董事已经签字了，请您签字。”
“还是过去好啊！我一个人说了算，现在又是董事会，又是监事会，实在是麻烦。”
“董事长，您是有决策权的大股东，董事会、监事会都在您的控制之下，无非就是走个程序而已。”
“是啊，我们是上市公司，要遵守公司法的规定。”
“董事长，回头我把会议纪要发给监事会监事。”
“好，李秘书，这些董事和监事，你要密切关注他们的动向，有什么情况及时向我汇报。”
“是，董事长，我刚才收到证券交易所函询，问我们公司股价波动原因，您看我怎么回复？”
“并购还没开始，市场就有反应了？我一会儿要去见杨总，你自己看着回复吧。”
“那我回复二级市场走势，上市公司无法左右，公司只能认真做好业务，增强业绩，您看怎么样？”
“行，你看着办吧。”
董事会秘书不是普通秘书，是上市公司与证券交易所之间的指定联络人，对外负责公司信息披露，投资者关系管理，对接券商、律师、会计师事务所；对内负责股权事务管理，项目推进，公司治理等事宜，属于公司高管。
李秘书是四十多岁的中年妇女，长相普通，身材也一般，但是年薪200万。看来，无论男人还是女人，都应该有一技之长，靠自己本事吃饭。
房地产业经过前些年的快速发展，已经由黄金时代进入白银时代，市场越来越向头部企业集中，一大批中小房企要么退出，要么破产。杜总这么精明的人，不可能看不出来，如果一味求稳，华成集团势必沦为平庸，甚至连生存都会成问题，即便你是上市公司，所以，杜总急于把企业做大，迅速占领市场，挤进头部企业，并购是捷径之一。
说干就干，杜总选调精兵强将组成并购部，以销售团队为班底，辅之以财务、法务人员，很多人都是创业时期的骨干，就是要保证强大的执行力和运营效率，杜总准备大干一场。
海廉地产总部是一座35层楼高的写字楼，建筑面积8万多平方米，位于中央商务区核心地带，楼顶上有“海廉地产”四个大字。平日里人来人往的大楼，今天显得有些冷清，门前停车场上有一群人大声嚷嚷，手里举着“还我房子”、“还我血汗钱”、“打倒黑心老板”的白色横幅，警察和保安在四周维持秩序。
一辆宝蓝色宾利飞驰来到海廉地产总部门前，车子停下，杜总从车上下来，保安和办公室联系后，让杜总进来。
“杨总你好，有日子没见，你还好吧？”来到海廉地产总裁办公室，杜总打招呼道。
“杜总来了，请坐。”海廉地产老总四十多岁，面容有些憔悴，身穿西服，没系领带。
“杨总，我看楼下围了不少人，这些不明真相的群众，一定是受人指使。”
“是啊，不知道他们从哪儿听到的消息，非说我们不能按期交房，楼都盖得差不多了，是供应商的原因导致停工。”
“是啊，是啊，我也听说了，你们好像有几个项目停工了。”
“暂时停工，资金一到位马上复工。”
“杨总，先不说这些，你这屋里烟味很重，少抽烟，多喝茶，我给你带来两盒明前龙井，一芽一叶的极品龙井，咱们俩喝喝茶。”杜总拿出两盒龙井茶。
“好吧，我让秘书过来冲茶。”
清明节前三天采摘的龙井茶叫明前茶，是茶树刚发出来的嫩芽，属于龙井中的珍品。
秘书拿来两个玻璃杯，放入适量茶叶，烧好水，待水温降到80度，直接冲泡。只见嫩绿色的茶叶在水中翻滚盘旋，水面平静下来以后，一根根茶叶在水中竖立起来，像旗杆，也像长枪，晶莹剔透，一阵阵清香扑面而来。
喝龙井茶最好用玻璃杯，可以欣赏茶叶在水中的姿容和灵动飘逸的神态，像江南水乡柔弱恬静的女子，未喝就先醉了。
“茶不错。”杨总喝了一口茶说。
“我特意派人去西湖龙井村买的，专门送给杨总。”
“难得杜总这么关心我，杜总来不是为了喝茶吧？”
“以喝茶为主，当然，也想谈点别的事。”
“什么事？杜总你请说吧。”
“好吧，当着明人不说暗话，我这次来是想谈合作，杨总你手里如果有不想干的项目，可以转让给我。”
“杜总，我没记错的话，华成集团去年营收550亿，海廉地产是630亿，你想收购我吗？”杨总倒驴不倒架，口气挺强硬。
“不是收购，是合作，我听说海廉地产资金链出现了问题，有100多亿银行贷款马上到期，你们账面上好像没什么钱了吧？”
“杜总不愧人称小诸葛，账算得清楚，连我账面上有多少钱都知道。”
“杨总，你别见怪，我不是来收购你的，我是来帮你的。”
“帮我？你想怎么帮？”
“杨总，你能不能把星光耀广场、东方汇金、丽都国际二期三个项目转让给我？我来接盘，保证按期完工。”
“杜总好眼力，这三个项目都是优质项目，你只需要一笔过桥资金就能把项目盘活，立即得到一批现成的可售楼盘，星光耀广场还是优质的会展项目板块。”
“可以吗？你开个价，我尽量满足你。”
“杜总，实话跟你说了吧，在你之前还有两、三个人想接手，我都没有同意，因为我不想零敲碎打地卖，要卖就全卖，打包销售，我这里还有金桥新乡、碧云天两个项目，五个项目一起打包转让。”
“金桥新乡是十年烂尾楼，碧云天手续有点问题，这两个项目我不想要。”
“那不行，我是打包转让，你不能挑肥拣瘦吧。”
“五个项目一共多少钱？”
“263亿，杜总，你能吃得下吗？之前的人嫌贵退出了。”
“200亿，五个项目我全部买下。”
“200亿？你砍得也太狠了吧？”
“杨总，你想想，现在除了我，还有谁能拿出200亿？”
“230亿。”
“就200亿，多一分钱也不行。”
“杜总，能不能商量商量？”
“不能商量，我听说有人打算起诉你呀。”
“220亿，你不能砍得太狠了吧？”
“杨总，不是我砍得狠，我拿不出那么多钱。”
“好吧，200亿就200亿。”杨总咬了咬牙说。
“我还有一个条件。”
“还有条件？”
“我要求分期付款，合同签完先付100亿，剩下100亿一年内付清。”
“分期付款可不行，我欠款欠怕了，必须一次性付清。”
“杨总，我一次拿不出200亿现金，要不半年，先付100亿，半年后再付100亿。”
“杜总，你一刀砍下63亿，200亿已经砍到我的底线了。”
“杨总，200亿不少了，你还有烂尾楼，甩掉包袱，你还可以重新再来，我是在帮你。”
“帮我？你这是巧取豪夺！”
“到底能不能分期付款？”
“不能。”
“那好吧，我还有事，我先回去了。”杜总站起身要走。
“等一下，杜总，分期付款也行，但我要你用华成集团等值股权抵押。”
“行，没问题，什么时候签合同？
“明天，明天签吧。”
“那好，签完合同，我付第一笔款，同时，我的人要马上进驻这几个项目，希望你们做好配合。”
“行，没问题。”
“那，别在办公室里坐着了，走吧，我请你喝酒。”
“喝酒？我哪有心情喝酒？”
“怎么，有人接你的烂尾楼还不高兴？你也没赔多少，有什么不满足的？”
“好吧，喝酒，我请你。”
商场如战场，容不得半点私情，何况是竞争对手。杨总虽然不太满意，嫌杜总给的价码低，但甩掉包袱，剥离不良资产，可以重新再来，避免破产倒闭的命运，这么看，杜总确实是在帮他。
杜总花200亿并购，看上去像去菜市场买菜，背后经过周密细致的调查研究和前期接洽，除了后两项资产有些问题，前三个都是马上可以变现的优质资产。
“各位兄弟，我一会儿去海廉地产签合同，兵贵神速，我们分成五组立即进驻项目楼盘，合同正在法务部审核，法务部审核完毕，我们立即出发。好资产加价卖出，一般性资产分拆零售，赚取差价，总的原则是快进快出。”第二天，杜总给高管和并购部全体人员开会。
“董事长，我负责金桥新乡项目，之前没有准备预案，您拿下这个烂尾项目打算怎么处理？”公司副总经理说。
“我打算把金桥新乡改造成商业地产，我主要看中金桥新乡80万平米的土地储备，和头部房企相比，华成集团的土地储备有些少。”
“董事长，公司今年开始的拿地、并购，导致我们的负债总额直线上升，公司资产负债率有些高。”财务部马部长说。
“我不关心资产负债率，和资产负债率相比，我更关心销债比，销债比大于1就没有风险，我们现在的销债比是1.4，基本上没什么风险。”
房地产企业有点像公共关系公司，上游是政府、银行、金融机构、税务、新闻媒体，下游是建筑承包商、装修公司、物业公司、销售代理，哪一个环节处理不好都不行。
房地产业的本质是金融，虽然带动很多产业，但也“绑架”了整个经济。房地产业随着中国城市化的进程不断发展壮大，一张图纸南方建完北方建，南方墙体薄一点，北方墙体厚一点，于是出现了“千城一面”的现象，很多城市看起来都差不多。
美国有一半人不买房，一辈子租房住，中国却不行，大城市高昂的房价，压得年轻人喘不过气来，不仅一辈子给银行打工，还限制了一两代人的消费，因为首付大多是父母拿的，是父母一辈子的积蓄，甚至是养老钱。
“今年，我让各地分公司抓紧时间拿地，不要像个小脚女人，我们要抢占市场，大干快上，快速扩张。郑州分公司干得就不错，今年新开工4个项目，总建筑面积1700万平米，还有10万平米的土地储备，我要给郑州分公司刘总嘉奖。”长江华成集团临时董事会，杜总正在讲话。
“董事长，二三线城市拿地比较容易，华成集团重点布局一线城市，一线城市拿地成本比较高吧？”一名独立董事说。
“我刚才说了不能当小脚女人，以郑州为例，刘总拿地就是胆子大，别人出价30亿，刘总出价40亿，谁也抢不过他。”
“可是，土地成本这么高，风险怎么控制？”另一名独立董事说。
“刘总拿地是经过我同意的，我喜欢看武侠小说，天下武功，唯快不破，我们一手向地方政府交纳少量预付金，一手向下游建筑商收钱，还有期房的首付款，拿了地就快建快销，加快资金回笼速度，就是一个快字。”
“我觉得还是应该注意控制风险。”
“风险可控，还有一件事向各位董事通报，公司近期成立了并购部，由我直接领导，我打算开展几项并购业务。”
“并购什么？”
“项目正在谈，目前保密，可能需要我亲自出面。”
“董事长，证监会规定，上市公司大型并购业务需要进行信息披露。”
“我们正在运作，还没有最后敲定，我不想影响市场，如果并购成功，华成集团的股价一定会大涨，当然了，我说的是如果。”
“华成集团的股价现在是68.32元，还能再涨？”
“能涨，我相信能涨，华成集团去年实现营收550亿、净利润32亿，今年至少要翻一番，我们要成为千亿房企。”
上市公司董事会一般每年召开两次，分定期会议和临时会议两种，主要研究上市公司全年经营目标和工作计划，上年度经济指标完成情况，以及其他需要请示董事会批准的事项。
开完临时董事会，杜总回到办公室，董事会秘书整理完会议纪要找杜总签字。
“董事长，这是会议纪要，其他董事已经签字了，请您签字。”
“还是过去好啊！我一个人说了算，现在又是董事会，又是监事会，实在是麻烦。”
“董事长，您是有决策权的大股东，董事会、监事会都在您的控制之下，无非就是走个程序而已。”
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“董事长，回头我把会议纪要发给监事会监事。”
“好，李秘书，这些董事和监事，你要密切关注他们的动向，有什么情况及时向我汇报。”
“是，董事长，我刚才收到证券交易所函询，问我们公司股价波动原因，您看我怎么回复？”
“并购还没开始，市场就有反应了？我一会儿要去见杨总，你自己看着回复吧。”
“那我回复二级市场走势，上市公司无法左右，公司只能认真做好业务，增强业绩，您看怎么样？”
“行，你看着办吧。”
董事会秘书不是普通秘书，是上市公司与证券交易所之间的指定联络人，对外负责公司信息披露，投资者关系管理，对接券商、律师、会计师事务所；对内负责股权事务管理，项目推进，公司治理等事宜，属于公司高管。
李秘书是四十多岁的中年妇女，长相普通，身材也一般，但是年薪200万。看来，无论男人还是女人，都应该有一技之长，靠自己本事吃饭。
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说干就干，杜总选调精兵强将组成并购部，以销售团队为班底，辅之以财务、法务人员，很多人都是创业时期的骨干，就是要保证强大的执行力和运营效率，杜总准备大干一场。
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一辆宝蓝色宾利飞驰来到海廉地产总部门前，车子停下，杜总从车上下来，保安和办公室联系后，让杜总进来。
“杨总你好，有日子没见，你还好吧？”来到海廉地产总裁办公室，杜总打招呼道。
“杜总来了，请坐。”海廉地产老总四十多岁，面容有些憔悴，身穿西服，没系领带。
“杨总，我看楼下围了不少人，这些不明真相的群众，一定是受人指使。”
“是啊，不知道他们从哪儿听到的消息，非说我们不能按期交房，楼都盖得差不多了，是供应商的原因导致停工。”
“是啊，是啊，我也听说了，你们好像有几个项目停工了。”
“暂时停工，资金一到位马上复工。”
“杨总，先不说这些，你这屋里烟味很重，少抽烟，多喝茶，我给你带来两盒明前龙井，一芽一叶的极品龙井，咱们俩喝喝茶。”杜总拿出两盒龙井茶。
“好吧，我让秘书过来冲茶。”
清明节前三天采摘的龙井茶叫明前茶，是茶树刚发出来的嫩芽，属于龙井中的珍品。
秘书拿来两个玻璃杯，放入适量茶叶，烧好水，待水温降到80度，直接冲泡。只见嫩绿色的茶叶在水中翻滚盘旋，水面平静下来以后，一根根茶叶在水中竖立起来，像旗杆，也像长枪，晶莹剔透，一阵阵清香扑面而来。
喝龙井茶最好用玻璃杯，可以欣赏茶叶在水中的姿容和灵动飘逸的神态，像江南水乡柔弱恬静的女子，未喝就先醉了。
“茶不错。”杨总喝了一口茶说。
“我特意派人去西湖龙井村买的，专门送给杨总。”
“难得杜总这么关心我，杜总来不是为了喝茶吧？”
“以喝茶为主，当然，也想谈点别的事。”
“什么事？杜总你请说吧。”
“好吧，当着明人不说暗话，我这次来是想谈合作，杨总你手里如果有不想干的项目，可以转让给我。”
“杜总，我没记错的话，华成集团去年营收550亿，海廉地产是630亿，你想收购我吗？”杨总倒驴不倒架，口气挺强硬。
“不是收购，是合作，我听说海廉地产资金链出现了问题，有100多亿银行贷款马上到期，你们账面上好像没什么钱了吧？”
“杜总不愧人称小诸葛，账算得清楚，连我账面上有多少钱都知道。”
“杨总，你别见怪，我不是来收购你的，我是来帮你的。”
“帮我？你想怎么帮？”
“杨总，你能不能把星光耀广场、东方汇金、丽都国际二期三个项目转让给我？我来接盘，保证按期完工。”
“杜总好眼力，这三个项目都是优质项目，你只需要一笔过桥资金就能把项目盘活，立即得到一批现成的可售楼盘，星光耀广场还是优质的会展项目板块。”
“可以吗？你开个价，我尽量满足你。”
“杜总，实话跟你说了吧，在你之前还有两、三个人想接手，我都没有同意，因为我不想零敲碎打地卖，要卖就全卖，打包销售，我这里还有金桥新乡、碧云天两个项目，五个项目一起打包转让。”
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“那不行，我是打包转让，你不能挑肥拣瘦吧。”
“五个项目一共多少钱？”
“263亿，杜总，你能吃得下吗？之前的人嫌贵退出了。”
“200亿，五个项目我全部买下。”
“200亿？你砍得也太狠了吧？”
“杨总，你想想，现在除了我，还有谁能拿出200亿？”
“230亿。”
“就200亿，多一分钱也不行。”
“杜总，能不能商量商量？”
“不能商量，我听说有人打算起诉你呀。”
“220亿，你不能砍得太狠了吧？”
“杨总，不是我砍得狠，我拿不出那么多钱。”
“好吧，200亿就200亿。”杨总咬了咬牙说。
“我还有一个条件。”
“还有条件？”
“我要求分期付款，合同签完先付100亿，剩下100亿一年内付清。”
“分期付款可不行，我欠款欠怕了，必须一次性付清。”
“杨总，我一次拿不出200亿现金，要不半年，先付100亿，半年后再付100亿。”
“杜总，你一刀砍下63亿，200亿已经砍到我的底线了。”
“杨总，200亿不少了，你还有烂尾楼，甩掉包袱，你还可以重新再来，我是在帮你。”
“帮我？你这是巧取豪夺！”
“到底能不能分期付款？”
“不能。”
“那好吧，我还有事，我先回去了。”杜总站起身要走。
“等一下，杜总，分期付款也行，但我要你用华成集团等值股权抵押。”
“行，没问题，什么时候签合同？
“明天，明天签吧。”
“那好，签完合同，我付第一笔款，同时，我的人要马上进驻这几个项目，希望你们做好配合。”
“行，没问题。”
“那，别在办公室里坐着了，走吧，我请你喝酒。”
“喝酒？我哪有心情喝酒？”
“怎么，有人接你的烂尾楼还不高兴？你也没赔多少，有什么不满足的？”
“好吧，喝酒，我请你。”
商场如战场，容不得半点私情，何况是竞争对手。杨总虽然不太满意，嫌杜总给的价码低，但甩掉包袱，剥离不良资产，可以重新再来，避免破产倒闭的命运，这么看，杜总确实是在帮他。
杜总花200亿并购，看上去像去菜市场买菜，背后经过周密细致的调查研究和前期接洽，除了后两项资产有些问题，前三个都是马上可以变现的优质资产。
“各位兄弟，我一会儿去海廉地产签合同，兵贵神速，我们分成五组立即进驻项目楼盘，合同正在法务部审核，法务部审核完毕，我们立即出发。好资产加价卖出，一般性资产分拆零售，赚取差价，总的原则是快进快出。”第二天，杜总给高管和并购部全体人员开会。
“董事长，我负责金桥新乡项目，之前没有准备预案，您拿下这个烂尾项目打算怎么处理？”公司副总经理说。
“我打算把金桥新乡改造成商业地产，我主要看中金桥新乡80万平米的土地储备，和头部房企相比，华成集团的土地储备有些少。”
“董事长，公司今年开始的拿地、并购，导致我们的负债总额直线上升，公司资产负债率有些高。”财务部马部长说。
“我不关心资产负债率，和资产负债率相比，我更关心销债比，销债比大于1就没有风险，我们现在的销债比是1.4，基本上没什么风险。”
房地产企业有点像公共关系公司，上游是政府、银行、金融机构、税务、新闻媒体，下游是建筑承包商、装修公司、物业公司、销售代理，哪一个环节处理不好都不行。
房地产业的本质是金融，虽然带动很多产业，但也“绑架”了整个经济。房地产业随着中国城市化的进程不断发展壮大，一张图纸南方建完北方建，南方墙体薄一点，北方墙体厚一点，于是出现了“千城一面”的现象，很多城市看起来都差不多。