月光之门 第21章 他山之石
热门推荐：
e4来凹凸
热血传奇之玛法寻真
快穿：饲养我的反派全洗白了
为诸天解忧，竟是车祸后的金手指
百变女主播成神豪团宠
想当神医被告，果断转行做兽医
四合院：一人纵横
七零军婚，丹修开始摆烂后多胎了
传世之凡仙梦
“融资性商业计划书？”墨霏沉思了一会，说道：“这好办，你出来时带着资料，吃完饭后我带你去见一个人，小事一桩”。
我觉得这不失为一个好办法，与其在这里苦思冥想倒不如找个高手取点经，好歹搞出一份像样的计划书交差。
放下电话，心思再也回不到方案上。满脑子都是昨晚巫山云雨的疯狂画面，立时心猿意马起来，想象一会见面时的浪漫。
大约过了十分种，墨霏打电话让我出去。我没有真正恋爱过，也不知道小说中描写的度日如年什么感觉，现在体会到了，绝非小说的作者无病呻吟，而是真情实感。
我拿起文件，像风一样冲向公司大门，墨霏戴着一幅墨镜，开着车窗等我。几个吃完午饭出去散步的同事，看到我上了一位绝色美女的宝马汽车，露出惊讶的神色议论着什么。
看着墨霏娇美的容颜，心里涌上亲吻她的冲动，但是想到这是公司门口，为了避免成为同事谈论的焦点，我强装绅士坐得板板正正，示意墨霏出发。
墨霏看了我一眼，抿着嘴笑了起来。之前她总是一幅冷傲，拒人千里之外的模样，现在开心的像一朵盛开的牡丹。我心想，难道一夜的疯狂，这个女人就喜欢上了我？应验了民国才女张爱玲的那句名言？若真如此，也太神奇了！
我不禁笑了起来，心中的得意没有逃过墨霏的眼睛，她看了我一眼，说道：“想什么呢？笑得那么得意”。
我把手放到墨霏露出的一截雪白的、光滑、没有任何瑕疵的美腿上摸索着，说道：“找了这么漂亮的女人作女朋友，任何一个男人都会得意”。
“女朋友？”墨霏笑了笑，把我的手拿开，说道：“好好坐着，开车呢”。
“难道不是？”我不满地瞪了墨霏一眼。
“哪倒不是，不过我心里更多的是一种感激”，墨霏答非所问。
“感激？”我有点纳闷，“感激昨晚疯狂的一夜？”
听我提到昨晚的事情，墨霏的脸红到了耳根，她不好意地说道：“也对，也不对，先不说这个了，以后你会明白”。墨霏觉得这个话题太羞人了，岔开了话题，说道：“我给你约了一位朋友，咱们先去找他，边吃边聊”。
“好，听你的”，墨霏的安排正合我意，心里想着方案哪有心思吃饭。
墨霏说道：“估计还得一个小时才能到，你考虑一下方案要解决的问题，把所有的需求都想清楚，这个朋友是融资服务的专业人士，应该能解决你面临的问题。”
我应了一声，一路上把方案中碰到的所有问题，以及方案需要解决的难题在大脑中过了几遍。不到一点我们到了世纪城商圈的一个咖啡店，停好车，墨霏像情侣一样挽着我的胳膊走进了咖啡店。
咖啡店用餐的人很多，墨霏的出现吸引了许多食客的目光，从这些人的眼睛里我读出了女孩的艳羡，男人亲近美人的渴望，也从他们审视的目光中读出了好白菜被猪拱了的内心独白，当然也收获了一些羡慕的眼神。
我根本不在乎这些目光，反而享受这种待遇。以前常常羡慕别人，感慨鲜花插在牛粪上的我，角色反转成为别人眼中的牛粪，非但没有心理不适，反而获得了极大的心理满足。这一刻我突然明白，什么名牌、豪车都不如身边这个亲密的挽着我胳膊的女人带给我的成就感。
临窗雅座的沙发上坐着一个四十岁左右的优雅男子，看到墨霏热情的站了起来，但是看到墨霏挽着我胳膊，眼神里闪过一丝失落，毕竟是社牛，这种失落一闪即逝，随即脸上露出灿烂的笑容。如果不是天生敏感，我也看不出他瞬间的情绪变化。
“这位时？”我们落座，优雅的男子就问道。
“卫国，我男朋友”，墨霏回答的干净利落。
“我叫候志国”，男子优雅的伸出手与我握了握。
墨霏叫来了服务员，给自己点了牛排，我不喜欢牛排点了爱吃的黑椒牛柳饭，候志国点了和墨霏一样的牛排。
服务员离开，候志国开门见山地说道：“墨霏说你在撰写一份融资性商业计划书，遇到了什么问题？说说你的需求，看我能不能帮到你。”
我想既然是墨霏请来帮忙的，没有客气的必要，就把项目融资需求，我认为成熟的想法。以及作为项目还款支撑的业态方面缺乏数据支持，从而无法完成方案的情况说了一遍。最后强调放款银行对这部分内容审核是能否放贷的关键。
不等候志国开口，我又说道：“墨霏说你是融资方面的专家，曾经为许多城市综合体项目做过融资顾问，所以特来请教。”
“好说”，候志国问道，“项目规划手续是否已完成？项目可行研究时做的项目定位，尤其在城市中的角色定位是什么？”
就这样，我花了二十多分钟将项目的详细情况做了介绍，最后介绍了公司的基本情况。
项目介绍完，三个人边吃边聊。候志国不愧是融资服务的专业人才，能准确捕捉现存的问题，同时提出解决问题的思路。虽然通过沟通能够解决商业计划书的整体构想和关键内容，但是融资金额毕竟高达五十亿，需要充足的时间才能保证商业计划书从形式到内容都能达到专业水准，可是明天就得交活，心里没有十足的把握。
“其实问题很清楚”，候志国看出我的担忧，拍了拍我的肩膀说道：“你不用发愁。从专业上讲，这种体量的项目在可行性研方面就要大量的市场研究数据，从中找到能够支撑项目核心业态的市场基础。但是你我都清楚，项目的定位研究存在问题，比如说核心业态中的五星级酒店和高标准写字楼，是两个互补的业态，写字楼是基础，体现城市商务发展的水平。据我了解区域市场支撑高标准写字楼的城市商务基础并不扎实，所以高标准写字楼和城市商业基础之间出现了先有鸡，还是先有蛋的问题。你手中的资料显示支撑项目的基础是市府搬迁，对区域市场是长期利好，但是对本项目没有现实意义。我们都知道解决行政办公需求，市政府才能搬迁，因此行政办公不会释放写字楼需求，但是对区域写好字楼市场有刺激和促进作用，不过需求释放的时间很难预测，又没有现实的借鉴案例，缺乏可靠的数据研究和预测分析，才是这个项目最大的短板”。
我点了点头，说道：“第三方机构提供的项目可行性研究报告无法真正作为项目立项的基础。房地产飞速发展，住宅市场高涨，住宅项目的可行性研究已经成为一种模式化套用的模板。商业地产一直是通州房地产开发的短板，第三方机构没有案例经验，又无法解决基础研究，通常会套用住宅项目可行性研究报告的模板。业态规划大多体现领导意志，从而忽略了写字楼需求的市场特征，加上有关部门对这个项目期望很高，具有城市象征意义，高端就成为项目的必然属性。有关领导提出了一个令人无法反驳的理由：通州缺乏高端商务地产供给。”
“是啊”，墨霏插话说道：“我刚到bJ组建广告公司时，通州新城的概念炒得火热，但是地价只有中心城的三分之一，想收获新城的红利把公司放到通州，结果找不到一个像样的办公场所，只能把公司落户东三环商圈。”
“没错，前些年通州失去了吸引高端服务业的机会”，候志国说道：“十五年前，中心城的办公楼成本飞速上涨，通州如果抓住机会建设几十万平米的办公物业，能吸引大批公司入驻通州，可是通州一门心思的开发住宅项目，错过提升城市产业的绝佳机会。经过十五年发展，生存下来的公司已有能力在中心区租用或是购买自己的办公楼。如今看来，通州商业地产可能需要十到十五年，等城市产业真正有了起色才能得到发展的机会，除非有我们不知道的利好消息。”
“cbd东扩是不是机会？”墨霏说道：“许多地产公司都宣传这个概念，似乎也有可能”。
“可能性不大”，我不假思索的摇了摇头，说道：“cbd东扩和市府搬迁是这个项目的定位基础，但是这两个定位基础不会带来真正的需求，对写字楼需求刺激和促进作用还是个未知数。除了本项目，运河西岸许多城市综合体已经开工，未来几年通州商业和办公物业供给会出现爆发式增长。在我看来，cbd东扩更像运河西岸的开发商提出的宣传噱头，相比市府搬迁对写字楼需求刺激和促进，虽然不可预测，但值得期待，cbd东扩完全是一个伪命题”。
“这个分析有道理，”候志国说道；“bJcbd形成具有自发性，当时正值bJ办公物业匮乏，Soho现代城、摩托罗拉大厦等办公物业组团形成后与国贸商圈产生互动，从而有了集群效应，才有了今天的cbd。通州想通过大规模增加办公物业供给，一下子迈过从无到有的发展阶段显然违背发展规律。商务办公集群的形成与城市产业快速发展密不可分。从目前的基础看，达到商务办公集群所需的产业基础需要花费很长的时间。”
越聊越清楚，越聊越绝望，这样下去怎么才能完交稿的任务，总不能告诉领导这个项目的所有研究都没有市场依据，我找不到说服自己，或者说服别人的办法。如果这样，还不如对领导说我干不了，请另请高明。
“怎么了？”墨霏看出我情绪不对，小声问道。
我叹了口气，说道：“越接近真相，感觉越绝望”。
“卫兄弟，没必要悲观，看我的”，候志国拿出手机拨通了一个电话。
候志国让下属找一份类似的项目融资性商业计划书，直接发到我邮箱。
“我知道聊下去帮不了你”，候志国放下电话对我说道：“我在这一行十八年，发现了一个有趣的现象：向有关部门、或是国企提供服务远比私企和外企容易，你在公司这么多年，应该明白我的意思”。
“当然明白，”我笑着点了点头，说道：“第三方服务机构想与这些单位合作愉快，关键要看要你是否明白决策人到底需要什么。大多数情况下，第三方机构只能作为传声筒把决策者的想法通过专业的方式说出来，以证明这些领导的眼光和水平。第三方机构提供的成果，基本上都是标准模板的产物，所谓定位不过是决策者的想法系统化与书面化的过程。”
“没错”，候志国笑了起来，说道：“所以我给你找了一份类似的文件，我想你知道怎么办，当然市场分析方面你得花点时间，通过放大未来预期，弱化现阶段市场支撑不足短板，以达到项目未来预期很好的目的，这样一套完整的融资性商业计划书不就出台了”。
我心里暗道老手就是老手，这种交活的方式虽然不太光彩，但是工作必须完成，否则前途堪忧。
告辞候志国回到车上，墨霏刚把车子发动，手机就响了起来，墨霏换到空档，接通了电话。
“姐姐，怎么样了？”电话中传来墨雨调皮又可爱的声音。
“小点声”，墨霏把电话换到左手，说道：“你卫哥就在车上”。
我竖起耳朵想听听两人在聊什么，但是什么也听不到，不知道墨雨说了什么，墨霏的脸红到了耳根。
“你再说，我挂了”，墨霏虽说已经三十五岁，但是娇嗔起来就像个小姑娘，可爱极了，看着眼前这个美丽的女人，我不觉有些痴了。
墨霏挂断电话，回头看见我痴迷的盯着她，脸又红了，娇嗔道：“看够了没有，看够了就回！”
“你这么美，怎么看也看不够？”我厚着脸皮说道：“来，啵一个”。
“想死啊！”墨霏红着脸瞪了我一眼，说道：“这么多人，也不知道害臊”。
“害什么臊？别人看到最多心生羡慕，恨不得给我一板砖取而代之”，我厚着脸皮说道。然后指着汽车左侧经过的一个男人问道：“你看那人是不是候志国？”
墨霏转头去看的时候，我把脸凑了过去。
“不是啊”，墨霏一回头感觉自己的嘴被堵上了，本能的想要挣脱，挣脱不了就不再挣扎，与我热吻起来。
这一吻不知多久，直到两人都喘不上气来，才不舍的分开。
墨霏脸红得像秋天的苹果，一脸娇羞，说道：“以后不许这样了，让人看到多难为情”。
“怕什么？”我满不在乎地说道：“学生都敢在公交车上亲热虐狗，我们在自己的车里亲热一下，又有什么关系？”
“还说？”，墨霏气的扬了扬拳头。
“好，以后在家里亲”
“你”，墨霏气得一踩油门，车呼啸一声冲了出去。
我觉得这不失为一个好办法，与其在这里苦思冥想倒不如找个高手取点经，好歹搞出一份像样的计划书交差。
放下电话，心思再也回不到方案上。满脑子都是昨晚巫山云雨的疯狂画面，立时心猿意马起来，想象一会见面时的浪漫。
大约过了十分种，墨霏打电话让我出去。我没有真正恋爱过，也不知道小说中描写的度日如年什么感觉，现在体会到了，绝非小说的作者无病呻吟，而是真情实感。
我拿起文件，像风一样冲向公司大门，墨霏戴着一幅墨镜，开着车窗等我。几个吃完午饭出去散步的同事，看到我上了一位绝色美女的宝马汽车，露出惊讶的神色议论着什么。
看着墨霏娇美的容颜，心里涌上亲吻她的冲动，但是想到这是公司门口，为了避免成为同事谈论的焦点，我强装绅士坐得板板正正，示意墨霏出发。
墨霏看了我一眼，抿着嘴笑了起来。之前她总是一幅冷傲，拒人千里之外的模样，现在开心的像一朵盛开的牡丹。我心想，难道一夜的疯狂，这个女人就喜欢上了我？应验了民国才女张爱玲的那句名言？若真如此，也太神奇了！
我不禁笑了起来，心中的得意没有逃过墨霏的眼睛，她看了我一眼，说道：“想什么呢？笑得那么得意”。
我把手放到墨霏露出的一截雪白的、光滑、没有任何瑕疵的美腿上摸索着，说道：“找了这么漂亮的女人作女朋友，任何一个男人都会得意”。
“女朋友？”墨霏笑了笑，把我的手拿开，说道：“好好坐着，开车呢”。
“难道不是？”我不满地瞪了墨霏一眼。
“哪倒不是，不过我心里更多的是一种感激”，墨霏答非所问。
“感激？”我有点纳闷，“感激昨晚疯狂的一夜？”
听我提到昨晚的事情，墨霏的脸红到了耳根，她不好意地说道：“也对，也不对，先不说这个了，以后你会明白”。墨霏觉得这个话题太羞人了，岔开了话题，说道：“我给你约了一位朋友，咱们先去找他，边吃边聊”。
“好，听你的”，墨霏的安排正合我意，心里想着方案哪有心思吃饭。
墨霏说道：“估计还得一个小时才能到，你考虑一下方案要解决的问题，把所有的需求都想清楚，这个朋友是融资服务的专业人士，应该能解决你面临的问题。”
我应了一声，一路上把方案中碰到的所有问题，以及方案需要解决的难题在大脑中过了几遍。不到一点我们到了世纪城商圈的一个咖啡店，停好车，墨霏像情侣一样挽着我的胳膊走进了咖啡店。
咖啡店用餐的人很多，墨霏的出现吸引了许多食客的目光，从这些人的眼睛里我读出了女孩的艳羡，男人亲近美人的渴望，也从他们审视的目光中读出了好白菜被猪拱了的内心独白，当然也收获了一些羡慕的眼神。
我根本不在乎这些目光，反而享受这种待遇。以前常常羡慕别人，感慨鲜花插在牛粪上的我，角色反转成为别人眼中的牛粪，非但没有心理不适，反而获得了极大的心理满足。这一刻我突然明白，什么名牌、豪车都不如身边这个亲密的挽着我胳膊的女人带给我的成就感。
临窗雅座的沙发上坐着一个四十岁左右的优雅男子，看到墨霏热情的站了起来，但是看到墨霏挽着我胳膊，眼神里闪过一丝失落，毕竟是社牛，这种失落一闪即逝，随即脸上露出灿烂的笑容。如果不是天生敏感，我也看不出他瞬间的情绪变化。
“这位时？”我们落座，优雅的男子就问道。
“卫国，我男朋友”，墨霏回答的干净利落。
“我叫候志国”，男子优雅的伸出手与我握了握。
墨霏叫来了服务员，给自己点了牛排，我不喜欢牛排点了爱吃的黑椒牛柳饭，候志国点了和墨霏一样的牛排。
服务员离开，候志国开门见山地说道：“墨霏说你在撰写一份融资性商业计划书，遇到了什么问题？说说你的需求，看我能不能帮到你。”
我想既然是墨霏请来帮忙的，没有客气的必要，就把项目融资需求，我认为成熟的想法。以及作为项目还款支撑的业态方面缺乏数据支持，从而无法完成方案的情况说了一遍。最后强调放款银行对这部分内容审核是能否放贷的关键。
不等候志国开口，我又说道：“墨霏说你是融资方面的专家，曾经为许多城市综合体项目做过融资顾问，所以特来请教。”
“好说”，候志国问道，“项目规划手续是否已完成？项目可行研究时做的项目定位，尤其在城市中的角色定位是什么？”
就这样，我花了二十多分钟将项目的详细情况做了介绍，最后介绍了公司的基本情况。
项目介绍完，三个人边吃边聊。候志国不愧是融资服务的专业人才，能准确捕捉现存的问题，同时提出解决问题的思路。虽然通过沟通能够解决商业计划书的整体构想和关键内容，但是融资金额毕竟高达五十亿，需要充足的时间才能保证商业计划书从形式到内容都能达到专业水准，可是明天就得交活，心里没有十足的把握。
“其实问题很清楚”，候志国看出我的担忧，拍了拍我的肩膀说道：“你不用发愁。从专业上讲，这种体量的项目在可行性研方面就要大量的市场研究数据，从中找到能够支撑项目核心业态的市场基础。但是你我都清楚，项目的定位研究存在问题，比如说核心业态中的五星级酒店和高标准写字楼，是两个互补的业态，写字楼是基础，体现城市商务发展的水平。据我了解区域市场支撑高标准写字楼的城市商务基础并不扎实，所以高标准写字楼和城市商业基础之间出现了先有鸡，还是先有蛋的问题。你手中的资料显示支撑项目的基础是市府搬迁，对区域市场是长期利好，但是对本项目没有现实意义。我们都知道解决行政办公需求，市政府才能搬迁，因此行政办公不会释放写字楼需求，但是对区域写好字楼市场有刺激和促进作用，不过需求释放的时间很难预测，又没有现实的借鉴案例，缺乏可靠的数据研究和预测分析，才是这个项目最大的短板”。
我点了点头，说道：“第三方机构提供的项目可行性研究报告无法真正作为项目立项的基础。房地产飞速发展，住宅市场高涨，住宅项目的可行性研究已经成为一种模式化套用的模板。商业地产一直是通州房地产开发的短板，第三方机构没有案例经验，又无法解决基础研究，通常会套用住宅项目可行性研究报告的模板。业态规划大多体现领导意志，从而忽略了写字楼需求的市场特征，加上有关部门对这个项目期望很高，具有城市象征意义，高端就成为项目的必然属性。有关领导提出了一个令人无法反驳的理由：通州缺乏高端商务地产供给。”
“是啊”，墨霏插话说道：“我刚到bJ组建广告公司时，通州新城的概念炒得火热，但是地价只有中心城的三分之一，想收获新城的红利把公司放到通州，结果找不到一个像样的办公场所，只能把公司落户东三环商圈。”
“没错，前些年通州失去了吸引高端服务业的机会”，候志国说道：“十五年前，中心城的办公楼成本飞速上涨，通州如果抓住机会建设几十万平米的办公物业，能吸引大批公司入驻通州，可是通州一门心思的开发住宅项目，错过提升城市产业的绝佳机会。经过十五年发展，生存下来的公司已有能力在中心区租用或是购买自己的办公楼。如今看来，通州商业地产可能需要十到十五年，等城市产业真正有了起色才能得到发展的机会，除非有我们不知道的利好消息。”
“cbd东扩是不是机会？”墨霏说道：“许多地产公司都宣传这个概念，似乎也有可能”。
“可能性不大”，我不假思索的摇了摇头，说道：“cbd东扩和市府搬迁是这个项目的定位基础，但是这两个定位基础不会带来真正的需求，对写字楼需求刺激和促进作用还是个未知数。除了本项目，运河西岸许多城市综合体已经开工，未来几年通州商业和办公物业供给会出现爆发式增长。在我看来，cbd东扩更像运河西岸的开发商提出的宣传噱头，相比市府搬迁对写字楼需求刺激和促进，虽然不可预测，但值得期待，cbd东扩完全是一个伪命题”。
“这个分析有道理，”候志国说道；“bJcbd形成具有自发性，当时正值bJ办公物业匮乏，Soho现代城、摩托罗拉大厦等办公物业组团形成后与国贸商圈产生互动，从而有了集群效应，才有了今天的cbd。通州想通过大规模增加办公物业供给，一下子迈过从无到有的发展阶段显然违背发展规律。商务办公集群的形成与城市产业快速发展密不可分。从目前的基础看，达到商务办公集群所需的产业基础需要花费很长的时间。”
越聊越清楚，越聊越绝望，这样下去怎么才能完交稿的任务，总不能告诉领导这个项目的所有研究都没有市场依据，我找不到说服自己，或者说服别人的办法。如果这样，还不如对领导说我干不了，请另请高明。
“怎么了？”墨霏看出我情绪不对，小声问道。
我叹了口气，说道：“越接近真相，感觉越绝望”。
“卫兄弟，没必要悲观，看我的”，候志国拿出手机拨通了一个电话。
候志国让下属找一份类似的项目融资性商业计划书，直接发到我邮箱。
“我知道聊下去帮不了你”，候志国放下电话对我说道：“我在这一行十八年，发现了一个有趣的现象：向有关部门、或是国企提供服务远比私企和外企容易，你在公司这么多年，应该明白我的意思”。
“当然明白，”我笑着点了点头，说道：“第三方服务机构想与这些单位合作愉快，关键要看要你是否明白决策人到底需要什么。大多数情况下，第三方机构只能作为传声筒把决策者的想法通过专业的方式说出来，以证明这些领导的眼光和水平。第三方机构提供的成果，基本上都是标准模板的产物，所谓定位不过是决策者的想法系统化与书面化的过程。”
“没错”，候志国笑了起来，说道：“所以我给你找了一份类似的文件，我想你知道怎么办，当然市场分析方面你得花点时间，通过放大未来预期，弱化现阶段市场支撑不足短板，以达到项目未来预期很好的目的，这样一套完整的融资性商业计划书不就出台了”。
我心里暗道老手就是老手，这种交活的方式虽然不太光彩，但是工作必须完成，否则前途堪忧。
告辞候志国回到车上，墨霏刚把车子发动，手机就响了起来，墨霏换到空档，接通了电话。
“姐姐，怎么样了？”电话中传来墨雨调皮又可爱的声音。
“小点声”，墨霏把电话换到左手，说道：“你卫哥就在车上”。
我竖起耳朵想听听两人在聊什么，但是什么也听不到，不知道墨雨说了什么，墨霏的脸红到了耳根。
“你再说，我挂了”，墨霏虽说已经三十五岁，但是娇嗔起来就像个小姑娘，可爱极了，看着眼前这个美丽的女人，我不觉有些痴了。
墨霏挂断电话，回头看见我痴迷的盯着她，脸又红了，娇嗔道：“看够了没有，看够了就回！”
“你这么美，怎么看也看不够？”我厚着脸皮说道：“来，啵一个”。
“想死啊！”墨霏红着脸瞪了我一眼，说道：“这么多人，也不知道害臊”。
“害什么臊？别人看到最多心生羡慕，恨不得给我一板砖取而代之”，我厚着脸皮说道。然后指着汽车左侧经过的一个男人问道：“你看那人是不是候志国？”
墨霏转头去看的时候，我把脸凑了过去。
“不是啊”，墨霏一回头感觉自己的嘴被堵上了，本能的想要挣脱，挣脱不了就不再挣扎，与我热吻起来。
这一吻不知多久，直到两人都喘不上气来，才不舍的分开。
墨霏脸红得像秋天的苹果，一脸娇羞，说道：“以后不许这样了，让人看到多难为情”。
“怕什么？”我满不在乎地说道：“学生都敢在公交车上亲热虐狗，我们在自己的车里亲热一下，又有什么关系？”
“还说？”，墨霏气的扬了扬拳头。
“好，以后在家里亲”
“你”，墨霏气得一踩油门，车呼啸一声冲了出去。