金手指学院 第236章 复合增值
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“目前，我们常用的建造过程，大致分为几个阶段。
首先要平整土地，做碎石垫层基础；
再浇筑墙体基础，下一步拼接房屋构建；
哦，当然，这是指木作结构的房屋，其他结构各有不同。”
“木作结构的房屋主体，主要采用标准木构件拼接建设，
这时的工地，宛如稚童在拼接积木，很快就能搭建起一座漂亮的房子，
哈哈，这真是让人愉快的工作。”
看得出，土屋非常喜欢这份工作，
当他描述一些工地逸闻时，忍不住说的自己也会哈哈的笑个不停。
“等主体搭建好以后，就要进行墙体和屋顶的搭建，
再经过一些细节的完善和装饰，一所房屋就可以交付给居户了……，
我们也算是不负所托，完成自己的工作。”
说完建屋过程，土屋还忍不住啧啧嘴，好像真的建好一栋房子般的满足。
“哈哈哈，”看他的表情，白满川忍不住夸赞，“土屋先生，你对建造的热爱，真是让人感动。”
“那是自然，哈哈……。”土屋新作自得的昂头笑应。
“以现在的行市，一个地块到最终的销售，各参与方的投入产出是什么情况呢？”
白满川问出他最关心的问题。
“这个……，虽然现在地价开始上涨，
不过呐大家都明白，操作的措施，所起的作用过于大了，
作为实业人员，我还是比较认可，行业的平均利润分配。”
“一般来说，去年间，东京都的平均地价是70万日元一平米，平均木造价格大约60余万日元；
建成后，房屋平均售价多是160万元以上，这其中的差价，便是开发企业的利益。”
“哦，这样啊……。”白满川听到这里，脑海中的想法，逐渐完善起来。
很简单，既然地块需要经过时间加持，才能实现升值。
那如果选择容易出手的居屋区，将这里的地块建设居屋，出售以后，就相当于一个多月就能增值两成。
只需在部分地块，实现这样的操作，就能实现冲抵资金成本的目的。
“土屋先生，请原谅我的失礼……，下面我们需要展开内部讨论。”
想到这里，白满川忽地站起来，
像是做出了些决定，他既歉意又坚定的对木屋说：
“明天我会和你联系，将有工作需要交由你负责，请原谅。”
说完，马上安排人送走土屋新作，他需要一些内部的交流。
白满川恍然感觉，可能以前的这个模式，方向有些偏差，他转向一直没说话的几个人。
“诸位，如果将收购到手的地块，挑选出适合的地块，快速建房售出；
以这部分利润，冲抵资金成本，不知结果如何？”
“这个……，”
两位银行界人士对视一眼，还是大仓开口。
“从道理上讲，这个流程是没有问题的，可是……，这里有几个关键的因素，
就是建造费用和变现的问题，如果增加了建设费用，建好的房屋，又没能及时销售出去，就更提高了资金成本。”
“白先生，我赞同大仓先生的看法，”
松田停顿一下补充。
“这件事的关键之处，在于时间和成本的把控，
如果可以，请把这项任务交给我们，我会组织人力进行仔细的推演，相信能做出合理的运作预案。”
“白先生，我领导的部门，非常擅长做这类项目的推演，一定能找到，资金使用和收益的最优平衡点。”
大仓利友急急出声争取，他以为，如果再错失这次机会，在这个项目中，他只怕将被逐渐边缘化。
“二位，我想我要提醒一下二位，”白满川想诈一下他们。
“这些新建的居屋，销售给市民，涉及的房屋贷款业务，二位不会故意无视吧。”
“另外，我们一直在按照实业运作的规律，在进行所有操作；
实际上上，就我个人的感觉，当前东京都的地产，已经具备了相当的金融属性，难道二位对此不能有所创新吗？”
“呀，你的说法完全正确，
以目前的情报推算，几年之内几大都市圈的地价，将会有持续性的上涨动力；
安全性、流动性、收益性的要素完全具备，以此发行短期债券，
不仅能获得收益，还能起到转化国债和储蓄，拉动内需、推动地产业的目的。”
“呵呵，大仓先生，恐怕你过于乐观了，
诚然，你说的这些都对，问题是，先要有发行主体才行……。”松田苦笑着说。
“二位，请解释一下。”白满川没听懂，直接开始发问。
“白先生，按大藏省规定，发行事业债的企业，需要净资产达到330亿日元，评级3b级以上。”
“这样啊，那短期内是没有办法了，那就这样吧，请各位分别推演一下，看加入房建和销售环节，应该如何操作。”
“定不负阁下所托……”。
……
他的想法已经渐渐明晰，思路也变得越来越清楚，
剥去那些，云山雾罩的专业名词的遮掩，
其实，这不过是几方面，配合默契的囤积居奇。
如果把专业名词看做是行业黑话，把价值庞大的地产看做郁金香块茎、或者君子兰花朵，其实也没多少区别。
而且，对这场知道结果的博弈，他只要把本钱弄得多多的，地产收购的多多的，就像人们囤积郁金香、炒作君子兰一样，干就完了。
现在的关键，是要平衡地产增值速度和资金成本的关系；
如果能做到，只要在适当的时候，及时脱手就能万事大吉，可以安稳的回家数钱；
而且，在岛国银行连续五次加息之前，把握地产的时间越长，获利就越多，风险就越小。
现在解决资金成本问题，似乎已经有了新路。
之所以想试探企业债，还是为了降低资金成本，
这两家银行的风格，都比较大胆，这一波泡沫被刺破后，两家双双陷入破产旋涡，也算是求仁得仁。
因为以前听过他们的名头，才会在一开始，就特意寻找他们合作。
看来发行债券希望不大，可是人生路漫漫，且行且珍惜；谁知道明年会怎样呢。
咦，他突然想，从今年开始连续五次降息，用来推高地产；
后面又连续五次升息，为了刺破地产泡沫；
不知道为什么会是前五后五，难道是一报还一报吗？
小日子们，然严谨的如此幽默，简直是莫名其妙。
第二天开始，念头通达的白满川，
拉着青木夫妻，和土屋新作一起商议，要如何合作，共同开发手中的地块。
既然地块增值，需要以时间为食，
那么，在这中间把地块建成居屋，是不是就有复合增值？
机会很大应该可行，
虽然说这次行情的起源、过程、和结果都有许多炒作，
只不过，现在的行情才刚开始，机会还多着呢。
首先要平整土地，做碎石垫层基础；
再浇筑墙体基础，下一步拼接房屋构建；
哦，当然，这是指木作结构的房屋，其他结构各有不同。”
“木作结构的房屋主体，主要采用标准木构件拼接建设，
这时的工地，宛如稚童在拼接积木，很快就能搭建起一座漂亮的房子，
哈哈，这真是让人愉快的工作。”
看得出，土屋非常喜欢这份工作，
当他描述一些工地逸闻时，忍不住说的自己也会哈哈的笑个不停。
“等主体搭建好以后，就要进行墙体和屋顶的搭建，
再经过一些细节的完善和装饰，一所房屋就可以交付给居户了……，
我们也算是不负所托，完成自己的工作。”
说完建屋过程，土屋还忍不住啧啧嘴，好像真的建好一栋房子般的满足。
“哈哈哈，”看他的表情，白满川忍不住夸赞，“土屋先生，你对建造的热爱，真是让人感动。”
“那是自然，哈哈……。”土屋新作自得的昂头笑应。
“以现在的行市，一个地块到最终的销售，各参与方的投入产出是什么情况呢？”
白满川问出他最关心的问题。
“这个……，虽然现在地价开始上涨，
不过呐大家都明白，操作的措施，所起的作用过于大了，
作为实业人员，我还是比较认可，行业的平均利润分配。”
“一般来说，去年间，东京都的平均地价是70万日元一平米，平均木造价格大约60余万日元；
建成后，房屋平均售价多是160万元以上，这其中的差价，便是开发企业的利益。”
“哦，这样啊……。”白满川听到这里，脑海中的想法，逐渐完善起来。
很简单，既然地块需要经过时间加持，才能实现升值。
那如果选择容易出手的居屋区，将这里的地块建设居屋，出售以后，就相当于一个多月就能增值两成。
只需在部分地块，实现这样的操作，就能实现冲抵资金成本的目的。
“土屋先生，请原谅我的失礼……，下面我们需要展开内部讨论。”
想到这里，白满川忽地站起来，
像是做出了些决定，他既歉意又坚定的对木屋说：
“明天我会和你联系，将有工作需要交由你负责，请原谅。”
说完，马上安排人送走土屋新作，他需要一些内部的交流。
白满川恍然感觉，可能以前的这个模式，方向有些偏差，他转向一直没说话的几个人。
“诸位，如果将收购到手的地块，挑选出适合的地块，快速建房售出；
以这部分利润，冲抵资金成本，不知结果如何？”
“这个……，”
两位银行界人士对视一眼，还是大仓开口。
“从道理上讲，这个流程是没有问题的，可是……，这里有几个关键的因素，
就是建造费用和变现的问题，如果增加了建设费用，建好的房屋，又没能及时销售出去，就更提高了资金成本。”
“白先生，我赞同大仓先生的看法，”
松田停顿一下补充。
“这件事的关键之处，在于时间和成本的把控，
如果可以，请把这项任务交给我们，我会组织人力进行仔细的推演，相信能做出合理的运作预案。”
“白先生，我领导的部门，非常擅长做这类项目的推演，一定能找到，资金使用和收益的最优平衡点。”
大仓利友急急出声争取，他以为，如果再错失这次机会，在这个项目中，他只怕将被逐渐边缘化。
“二位，我想我要提醒一下二位，”白满川想诈一下他们。
“这些新建的居屋，销售给市民，涉及的房屋贷款业务，二位不会故意无视吧。”
“另外，我们一直在按照实业运作的规律，在进行所有操作；
实际上上，就我个人的感觉，当前东京都的地产，已经具备了相当的金融属性，难道二位对此不能有所创新吗？”
“呀，你的说法完全正确，
以目前的情报推算，几年之内几大都市圈的地价，将会有持续性的上涨动力；
安全性、流动性、收益性的要素完全具备，以此发行短期债券，
不仅能获得收益，还能起到转化国债和储蓄，拉动内需、推动地产业的目的。”
“呵呵，大仓先生，恐怕你过于乐观了，
诚然，你说的这些都对，问题是，先要有发行主体才行……。”松田苦笑着说。
“二位，请解释一下。”白满川没听懂，直接开始发问。
“白先生，按大藏省规定，发行事业债的企业，需要净资产达到330亿日元，评级3b级以上。”
“这样啊，那短期内是没有办法了，那就这样吧，请各位分别推演一下，看加入房建和销售环节，应该如何操作。”
“定不负阁下所托……”。
……
他的想法已经渐渐明晰，思路也变得越来越清楚，
剥去那些，云山雾罩的专业名词的遮掩，
其实，这不过是几方面，配合默契的囤积居奇。
如果把专业名词看做是行业黑话，把价值庞大的地产看做郁金香块茎、或者君子兰花朵，其实也没多少区别。
而且，对这场知道结果的博弈，他只要把本钱弄得多多的，地产收购的多多的，就像人们囤积郁金香、炒作君子兰一样，干就完了。
现在的关键，是要平衡地产增值速度和资金成本的关系；
如果能做到，只要在适当的时候，及时脱手就能万事大吉，可以安稳的回家数钱；
而且，在岛国银行连续五次加息之前，把握地产的时间越长，获利就越多，风险就越小。
现在解决资金成本问题，似乎已经有了新路。
之所以想试探企业债，还是为了降低资金成本，
这两家银行的风格，都比较大胆，这一波泡沫被刺破后，两家双双陷入破产旋涡，也算是求仁得仁。
因为以前听过他们的名头，才会在一开始，就特意寻找他们合作。
看来发行债券希望不大，可是人生路漫漫，且行且珍惜；谁知道明年会怎样呢。
咦，他突然想，从今年开始连续五次降息，用来推高地产；
后面又连续五次升息，为了刺破地产泡沫；
不知道为什么会是前五后五，难道是一报还一报吗？
小日子们，然严谨的如此幽默，简直是莫名其妙。
第二天开始，念头通达的白满川，
拉着青木夫妻，和土屋新作一起商议，要如何合作，共同开发手中的地块。
既然地块增值，需要以时间为食，
那么，在这中间把地块建成居屋，是不是就有复合增值？
机会很大应该可行，
虽然说这次行情的起源、过程、和结果都有许多炒作，
只不过，现在的行情才刚开始，机会还多着呢。