职场小聪明 第372章 现金流折现法
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现金流折现法是一种很实用的手段，用来推算你的资产价格。
举个例子，房子值多少钱，应该什么时候买房。
就拿我们小区，一个房子106平方，房地产中介卖136万，这个到底是成交价还是估值，当然是估值，因为交易没那么大，价格只是挂出来的指导价。
这个跟股市价格不一样，因为股市都是实时成交价。
房子，古董，商标，公司，都是估值，这个由估值公司来操作。
有一个公司很红，他的商标估值3亿，结果后来公司倒闭了，出售商标，只卖了20万。
这就是估值和真实售卖价格的区别。
也就是说估值有水分。
这上市公司市值1亿，但一个负面新闻，可能就掉了3千万。
这个也是估值，但股市有成交量，所以价格浮动很大。
房子不一样，一个房子不可能老是买来买去，最多卖一到两次，所以价格都是估值。
那么怎么算真实价格，或者说应该的价格呢。
当然真实价格和应该价格还是有差距的。
因为人们买房不会等到最低才买，但会比较。
那么就要看趋势，如果应该价格特别低，那么大概率会降。
我们举个例子，房子106方，挂牌价136万，出租价2500元。那么按照租售比，租一年2万5，当然这是扣除家电房屋维修费，和没有出租出去的空档期折算的。
那么出租多久可以把房费赚回来，就是60年，这个很显然不合理，房子使用期限70年，估计40年就要报废。你不可能回本。
所以房子的最优出售价是60万，也就是出租20年，每月2500元租金。
这样一算就很明显了，房价太高。
有下降空间。
还有一个买房贷款利息太高，据说日本只有百分之0.3，这个就很合理，人家工资是我们的几倍，房价和我们一样，哈哈。
所以现金流折现法，很有用。
我们说美元和黄金成相反价格，就是美元涨，黄金跌，美元跌，黄金涨。当然发生大型战争，黄金和美元一起涨。战争后，恢复正常状态。
现金流折现法，也可以用于货币的置换，例如汇率是一个标准，但还有黑市，为什么黑市的价格会和汇率不一样，因为货币的真实价格都在黑市。人家原因用多少钱购买才是真的价格，而不是官方规定的价格。
当黑市价格和标准价有差额，那么官方肯定限制交换，就是有价无市。
房子就是这种情况，价格标出来，没人买，等于是假的，也可能是有人想维持，卖方不愿意降价，买方更不愿意买，结果就是个空价格。
所以少量成交不代表真实价格，有人就是有需求，就是不差钱，但成交量上不去，还是白搭。
也就是看跌预期形成了。
一旦这个形成，人们就会观望。
看谁熬的住，熬不住的就割肉。
所以现金流折现法，就是这么用的，不要听风就是雨，避免羊群效应。哈哈
举个例子，房子值多少钱，应该什么时候买房。
就拿我们小区，一个房子106平方，房地产中介卖136万，这个到底是成交价还是估值，当然是估值，因为交易没那么大，价格只是挂出来的指导价。
这个跟股市价格不一样，因为股市都是实时成交价。
房子，古董，商标，公司，都是估值，这个由估值公司来操作。
有一个公司很红，他的商标估值3亿，结果后来公司倒闭了，出售商标，只卖了20万。
这就是估值和真实售卖价格的区别。
也就是说估值有水分。
这上市公司市值1亿，但一个负面新闻，可能就掉了3千万。
这个也是估值，但股市有成交量，所以价格浮动很大。
房子不一样，一个房子不可能老是买来买去，最多卖一到两次，所以价格都是估值。
那么怎么算真实价格，或者说应该的价格呢。
当然真实价格和应该价格还是有差距的。
因为人们买房不会等到最低才买，但会比较。
那么就要看趋势，如果应该价格特别低，那么大概率会降。
我们举个例子，房子106方，挂牌价136万，出租价2500元。那么按照租售比，租一年2万5，当然这是扣除家电房屋维修费，和没有出租出去的空档期折算的。
那么出租多久可以把房费赚回来，就是60年，这个很显然不合理，房子使用期限70年，估计40年就要报废。你不可能回本。
所以房子的最优出售价是60万，也就是出租20年，每月2500元租金。
这样一算就很明显了，房价太高。
有下降空间。
还有一个买房贷款利息太高，据说日本只有百分之0.3，这个就很合理，人家工资是我们的几倍，房价和我们一样，哈哈。
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