重生后，这家伙升官也太快了 第80章 投资测算模型
除了和永泰集团、 禾瑾地产两家企业竞标之外，眼前还有一件重要的事让江尘很操心，那就是融资，找到资金方。
就算把股票账户的钱全部都套现了，和冷二虎两个人的钱加起来也就不到300万。
土地款都不够，更别说开发66号地块的流动资金。
前世，江尘在科技局当处长的时候被借调到了政府平台下的城投公司工作过一段时间。当时这个城投公司主要任务就是做土地一二级联动的整体开发，用卖房子的钱来平衡在土地整理的收入。
所以，江尘对整个地产开发的业务也十分熟悉。
房地产开发，一半的重心其实在投资测算。
要把房地产的成本、税费、销售、推广各种类别的收入、支出进行现金流的测算，最后测算出来投资收益率能不能达到标准。
如果成功拿到了土地，那后续的开发流程相对比较简单。 设计有设计院，工程有总包单位、销售开盘也可以请专门的外包服务团队。
所以，地产项目真正核心的在于投资测算和拿地，如果投资测算做准了，基本上项目也就成功了一半。
所以，房地产企业在断的修订和完善更新之后，最终也用EcxcEL表格制作出来了非常好用的投资测算模型。只要在模型里输入各种数据，就能十分便捷的算出投资结果。
起初，江尘前世刚借调到这个平台公司的时候对投资测算模型也是一脸懵逼，像是看天书一样。但经历了好几个项目的历练之后，这些测算模型江尘也渐渐运用的滚瓜烂熟。
现在2006年，房地产企业的投资测算都还处于一个十分初级的阶段。前世熟练掌握的投资测算模型现在正好可以派上用场。
江尘花了一个通宵的时间做出了一个测算模型，并把66号地块的一些数据初步估算并带入了进去。
66号地块的体量并不算太大，土地价款封顶1200万，加上建安、税费、销售、管理费等成本等乱七八糟的费用。算上银行的开发贷，项目现金流的峰值在3000万。
也就是说，必须找到一个愿意拿出来3000万的金主一起合作，这样即便是拿到66号地块，也才能保证66号地块后续的开发。
3000万 ！
并不是一个小数目。
江尘把希望放在了联创科技的总经理张可金身上。
上次安排江北省省委组织部长夏志峰第一家到联创科技调研之后，江尘又点拨联创科科技的老板张可金趁机在这个时间段做了媒体的宣传，同时发布新产品。
联创科技的股票也猛涨了一波，拉了好几个涨停板之后，张可金也是对江尘感激万分，张可金一直想约江尘吃饭好好聊聊。江尘一直在往后面推。
现在66号地块拿下来了之后，倒是见张可金的一个的好时机。
江尘在茶馆要了个小包间，约了张可金一起出来喝茶。
寒暄了几句，张可金笑着问道：“江秘书，平时想约你吃饭都找不到人， 今天这是怎么了，主动约我喝茶？是不是又有什么好事？”
江尘笑道:“张总爽快啊，那我也不绕弯子了。找你还真是有事想一起合作。”
江尘把66号地块的情况介绍了下，然后说了一下66号地块的竞拍和开发设想，看看能不能让张可金投资参与到66号地块的开发建设中来。
张可金顿时有点犹豫：“联创科技公司的账上倒是趴着好几千万。拿出来一部分钱投资问题倒也不大，而且前期江秘书你帮了联创科技那么大的忙。按理说您开口肯定应该帮您这个忙的。 但问题是3000万并不是个小数目，而且联创科技从来没接触过房地产行业，贸然投资跨行业的话股东并不一定会同意！”
江尘顿时有点失望。
张可金说的并不是完全没有道理。
哪怕是对张可金这样的大老板来说，让人一下子拿出来3000万投资，也确实不是一件容易的事情。
不过江尘还是争取了一下，说这个66号地块的投资收益十分可观，与其把几千万放在公司账户上趴着，倒不拿出来做多元化的投资，毕竟房地产行业也是以后一个大的发展趋势。
张可金问道：“地产行业确实是一个方向，即便是我说服董事会在66号地块上合作，但是联创科技的资金怎么进来？这也是个问题吧？”
江尘没想到一番说服之后张可金有松动的迹象，顿时一下子也变的兴奋了起来。
只要张可金有投资的意向，剩下的就好说了。
前世在城投公司干地产的时候，一个大的房地产项目除了自有资金之外，还涉及到银行、合作方好几方的资金。
所以，往往通过有限合伙的架构成立一个SpV项目子公司，明确各方资金的权利和义务，就是最好的一种组织形式。
只不过SpV的这种结构，在2006年还十分少见。
江尘拿了一支笔把SpV的架构画了出来。
好在是现在的合作方只涉及到光耀地产和联创科技两方，这个架构相对比较简单。
江尘对着SpV的架构图，给张可金做了一个解释。
联创科技投资的3000万相当于是一个中间级的Lp身份，除了保证年化10%的固定收益之之外，到最后项目清盘之后，还可以根据项目最后实际开发情况分配20%左右的超额收益。
而且，联创科技也完全不用担心这笔3000万资金的安全，可以派出来一个财务总监来共管项目公司的公章和财务U盾。
张可金倒是完全没想到有这样的一种完美的合作模式，顿时表现出了浓厚的兴趣。
现在唯一有点担心的是怎么在合作协议中把刚才江尘描述的想法实现，落到纸面上。
江尘趁热打铁：“张总，您放心，我回头拟一个合伙协议，这个合伙协议会把怎么合作，收益分配、资金退出等等各方面都说清楚的！到时候您拿着这份合伙协议和股东汇报！如果能合作就更好了，如果不能合作我们就等着下一次的合作机会。”
张可金点头答应。
一方面，张可金觉的这66号地块确实是有钱可以赚。赔钱的可能性并不大。
另外一方面，张可金心里也是好奇。
他有点想不明白，这江尘不是一个管委会秘书吗？他怎么会懂这么多商业上的事情？
还有，SpV有限合伙公司的合伙协议到底会是什么样子？
张可金心里竟然莫名的有一些期待。
.......
就算把股票账户的钱全部都套现了，和冷二虎两个人的钱加起来也就不到300万。
土地款都不够，更别说开发66号地块的流动资金。
前世，江尘在科技局当处长的时候被借调到了政府平台下的城投公司工作过一段时间。当时这个城投公司主要任务就是做土地一二级联动的整体开发，用卖房子的钱来平衡在土地整理的收入。
所以，江尘对整个地产开发的业务也十分熟悉。
房地产开发，一半的重心其实在投资测算。
要把房地产的成本、税费、销售、推广各种类别的收入、支出进行现金流的测算，最后测算出来投资收益率能不能达到标准。
如果成功拿到了土地，那后续的开发流程相对比较简单。 设计有设计院，工程有总包单位、销售开盘也可以请专门的外包服务团队。
所以，地产项目真正核心的在于投资测算和拿地，如果投资测算做准了，基本上项目也就成功了一半。
所以，房地产企业在断的修订和完善更新之后，最终也用EcxcEL表格制作出来了非常好用的投资测算模型。只要在模型里输入各种数据，就能十分便捷的算出投资结果。
起初，江尘前世刚借调到这个平台公司的时候对投资测算模型也是一脸懵逼，像是看天书一样。但经历了好几个项目的历练之后，这些测算模型江尘也渐渐运用的滚瓜烂熟。
现在2006年，房地产企业的投资测算都还处于一个十分初级的阶段。前世熟练掌握的投资测算模型现在正好可以派上用场。
江尘花了一个通宵的时间做出了一个测算模型，并把66号地块的一些数据初步估算并带入了进去。
66号地块的体量并不算太大，土地价款封顶1200万，加上建安、税费、销售、管理费等成本等乱七八糟的费用。算上银行的开发贷，项目现金流的峰值在3000万。
也就是说，必须找到一个愿意拿出来3000万的金主一起合作，这样即便是拿到66号地块，也才能保证66号地块后续的开发。
3000万 ！
并不是一个小数目。
江尘把希望放在了联创科技的总经理张可金身上。
上次安排江北省省委组织部长夏志峰第一家到联创科技调研之后，江尘又点拨联创科科技的老板张可金趁机在这个时间段做了媒体的宣传，同时发布新产品。
联创科技的股票也猛涨了一波，拉了好几个涨停板之后，张可金也是对江尘感激万分，张可金一直想约江尘吃饭好好聊聊。江尘一直在往后面推。
现在66号地块拿下来了之后，倒是见张可金的一个的好时机。
江尘在茶馆要了个小包间，约了张可金一起出来喝茶。
寒暄了几句，张可金笑着问道：“江秘书，平时想约你吃饭都找不到人， 今天这是怎么了，主动约我喝茶？是不是又有什么好事？”
江尘笑道:“张总爽快啊，那我也不绕弯子了。找你还真是有事想一起合作。”
江尘把66号地块的情况介绍了下，然后说了一下66号地块的竞拍和开发设想，看看能不能让张可金投资参与到66号地块的开发建设中来。
张可金顿时有点犹豫：“联创科技公司的账上倒是趴着好几千万。拿出来一部分钱投资问题倒也不大，而且前期江秘书你帮了联创科技那么大的忙。按理说您开口肯定应该帮您这个忙的。 但问题是3000万并不是个小数目，而且联创科技从来没接触过房地产行业，贸然投资跨行业的话股东并不一定会同意！”
江尘顿时有点失望。
张可金说的并不是完全没有道理。
哪怕是对张可金这样的大老板来说，让人一下子拿出来3000万投资，也确实不是一件容易的事情。
不过江尘还是争取了一下，说这个66号地块的投资收益十分可观，与其把几千万放在公司账户上趴着，倒不拿出来做多元化的投资，毕竟房地产行业也是以后一个大的发展趋势。
张可金问道：“地产行业确实是一个方向，即便是我说服董事会在66号地块上合作，但是联创科技的资金怎么进来？这也是个问题吧？”
江尘没想到一番说服之后张可金有松动的迹象，顿时一下子也变的兴奋了起来。
只要张可金有投资的意向，剩下的就好说了。
前世在城投公司干地产的时候，一个大的房地产项目除了自有资金之外，还涉及到银行、合作方好几方的资金。
所以，往往通过有限合伙的架构成立一个SpV项目子公司，明确各方资金的权利和义务，就是最好的一种组织形式。
只不过SpV的这种结构，在2006年还十分少见。
江尘拿了一支笔把SpV的架构画了出来。
好在是现在的合作方只涉及到光耀地产和联创科技两方，这个架构相对比较简单。
江尘对着SpV的架构图，给张可金做了一个解释。
联创科技投资的3000万相当于是一个中间级的Lp身份，除了保证年化10%的固定收益之之外，到最后项目清盘之后，还可以根据项目最后实际开发情况分配20%左右的超额收益。
而且，联创科技也完全不用担心这笔3000万资金的安全，可以派出来一个财务总监来共管项目公司的公章和财务U盾。
张可金倒是完全没想到有这样的一种完美的合作模式，顿时表现出了浓厚的兴趣。
现在唯一有点担心的是怎么在合作协议中把刚才江尘描述的想法实现，落到纸面上。
江尘趁热打铁：“张总，您放心，我回头拟一个合伙协议，这个合伙协议会把怎么合作，收益分配、资金退出等等各方面都说清楚的！到时候您拿着这份合伙协议和股东汇报！如果能合作就更好了，如果不能合作我们就等着下一次的合作机会。”
张可金点头答应。
一方面，张可金觉的这66号地块确实是有钱可以赚。赔钱的可能性并不大。
另外一方面，张可金心里也是好奇。
他有点想不明白，这江尘不是一个管委会秘书吗？他怎么会懂这么多商业上的事情？
还有，SpV有限合伙公司的合伙协议到底会是什么样子？
张可金心里竟然莫名的有一些期待。
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