重生后，这家伙升官也太快了 第83章 号地块开发准备
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唐飞完全麻木了。
66号地块唐永泰千嘱咐万叮咛一定要拿到手，永泰集团养了一千多号工人。但永泰集团在金松市的几个项目都已经进入了开发的尾声，只有拿到新的土地才能保证公司的继续运转。
从刚才竞拍的情况来看，本来以为66号地块，永泰集团已经收入囊中。
却完全没想到半路杀出来个程咬金，竟然被光耀地产公司截胡了。
而且，光耀地产竟然这么不讲武德，在叫价出到1500万的时候直接省略了中间环节，直接一口叫到了2000万的封顶价？
唐永泰交代的事情现在又弄砸了，唐飞现在极度郁闷。
同时也是费解，本来1000万的土地价款，这个刚成立的光耀生生的价格叫到封顶价2000万，这还能赚到钱吗？
殊不知，其实这个问题，江尘早有考虑。
在拍卖开始之前，江尘用之前熬了一个通宵做出来的投资测算模型早就做好了66号地块的投资敏感性分析。
影响66号地块的收益率最敏感的是销售价格、建设成本和去化周期。
只要把销售价格提升，建设成本控制好，并且做到去化周期在一年以内的话，哪怕是土地款达到了封顶2000万，整个地块的投资收益率仍然可以达到30%左右。
如果再利用银行的开发贷款撬动杠杆，收益率还会更高。
所以，2000万拿地还是1500万拿地，对整个项目的开发完全不产生根本性的影响，反倒是银行融资、产品策划、项目定价、成本把控和项目营销才是关键。
光耀地产公司刚开张，后面3000万的融资款已经和联创科技的张可金谈好，即便是多掏500万把66号地块抢到手，也绝对是一个非常划算的买卖。
拍卖结束之后，唐飞心里有不甘。
从江尘身边路过，唐飞悻悻说道：“这也不知道是哪个傻子，起拍价1000万的地，硬是翻了一倍拿到手，这后面不把裤衩给你赔掉才怪！”
江尘呵呵一笑，压根懒的搭理唐飞。
等过几年之后，像66号地块这样城市核心区位又带有学区房属性的地块，到时候溢价500%之后还要竞保障房比例、竞自持比例、竞设计方案，卷到无以复加。
但是现在呢？
只是溢价100%就可以拿到这样完美的地块，简直做梦都要笑醒。
还裤衩子都要赔掉？
到时候就知道这个地块有多赚钱了。
冷二虎确认光耀地产中标之后有点发愣。直到现在冷二虎的手都还在哆嗦。
他来没做过这么大的的一笔交易。
一下子要交2000万的土地款，冷二虎实在还是有点懵。
出了交易大厅的大门之后冷二虎问江尘：“江尘，咱们这出手是不是太猛了。这一下子要交2000万的土地款，去哪里弄那么多钱去？”
江尘笑笑：“放心吧，这些都已经安排好了！”
说完，江尘给联创科技张可金打了电话，说66号地块已经被光耀地产拿下来了。
张可金听了之后也是欣喜，回复江尘按照原有的约定，推进联创科技注资光耀1号SpV公司的合作事宜。
冷二虎见到江尘早就做好了资金的准备，现在也才放下心来。
两人在外面吃了一顿饭，冷二虎吃完伸了个懒腰道：“终于可以稍微放松点了，现在66号地块到咱们手里了，是不是等着联创科技的资金到位了再考虑下一步的开发事项吧！”
江尘把冷二虎又训了一通。
对地产开发来说，时间就是金钱。
趁着土地款还没缴纳的这半个月的时间，把前期各种准备工作做一下。
资金是有时间价值的，越早开发去化清盘，越是能获取更多的项目收益。
现在高周转的地产开发模式还没有流行起来，倒是可以在66号地块上试一下水。也许高周转的模式倒正是可以成为光耀地产的竞争力之一。
江尘拿出来了一张纸，挨个在上面梳理这15天的工作事项：
1.招聘总经理、工程管理、成本、政府关系各个条线人员。
2.对接设计院，针对66号地块在1个月内出效果图和施工图。
3.与下游的建筑总承包单位开展前期谈判，争取施工图出来之后马上就进场施工。
4.对接营销策划公司，开始准备推广宣传策划。
冷二虎一看有这么多的事情要做，一下子有点着急：“哇！看来下面的这半个月都不用怎么睡觉了，我怎么顿时感觉到有点亚历山大啊！”
江尘前世在城投平台公司干过，虽然这也是第一次亲自操盘房地产项目。但江尘完全不慌。
他安慰冷二虎道：“其实地产开发商就是一个总包，和你接的那个包工队的活是一个道理！比如瓦工安排谁干，木工的活安排谁干。最后把整个模块的活都派出去就行了！现在最核心的就是要把产品设计、营销策划做好，其他的都是按部就班的事情，没有太大的难度！等你跟着我做一两个项目你就明白了！”
冷二虎心里这才踏实了一些。
接下的一个周，江尘和冷二虎两个人都忙的热火朝天。
设计院那边，江尘全盘否定了140平米主力户型的的提议，而是把十多年后经典的95平三室一厅的户型拿了出来。这个95平的经典户型把面积利用到了极致，得房率达到了 85%以上，是经典的刚需兼改善户型。
工程总包单位的商务条件江尘也初步谈了有一个意向，只等着设计院的施工图出来，就可以进场开拔施工了。
至于营销策划公司那边，江尘找了几家都不满意。毕竟以前世经历过的楼盘营销来看现在2006年的文案，只能说现在的最好的营销公司做出来的文案也土味十足，完全入不眼。江尘只好随便找了一家自己亲自上手帮着想一些文案。
：书香宝地,学府世家！
：买房就是为孩子，让孩子赢在起点。
：把家安在学校旁，家长省心，孩子安心！
：珍稀教育资源，为孩子的未来保驾护航。
66号地块唐永泰千嘱咐万叮咛一定要拿到手，永泰集团养了一千多号工人。但永泰集团在金松市的几个项目都已经进入了开发的尾声，只有拿到新的土地才能保证公司的继续运转。
从刚才竞拍的情况来看，本来以为66号地块，永泰集团已经收入囊中。
却完全没想到半路杀出来个程咬金，竟然被光耀地产公司截胡了。
而且，光耀地产竟然这么不讲武德，在叫价出到1500万的时候直接省略了中间环节，直接一口叫到了2000万的封顶价？
唐永泰交代的事情现在又弄砸了，唐飞现在极度郁闷。
同时也是费解，本来1000万的土地价款，这个刚成立的光耀生生的价格叫到封顶价2000万，这还能赚到钱吗？
殊不知，其实这个问题，江尘早有考虑。
在拍卖开始之前，江尘用之前熬了一个通宵做出来的投资测算模型早就做好了66号地块的投资敏感性分析。
影响66号地块的收益率最敏感的是销售价格、建设成本和去化周期。
只要把销售价格提升，建设成本控制好，并且做到去化周期在一年以内的话，哪怕是土地款达到了封顶2000万，整个地块的投资收益率仍然可以达到30%左右。
如果再利用银行的开发贷款撬动杠杆，收益率还会更高。
所以，2000万拿地还是1500万拿地，对整个项目的开发完全不产生根本性的影响，反倒是银行融资、产品策划、项目定价、成本把控和项目营销才是关键。
光耀地产公司刚开张，后面3000万的融资款已经和联创科技的张可金谈好，即便是多掏500万把66号地块抢到手，也绝对是一个非常划算的买卖。
拍卖结束之后，唐飞心里有不甘。
从江尘身边路过，唐飞悻悻说道：“这也不知道是哪个傻子，起拍价1000万的地，硬是翻了一倍拿到手，这后面不把裤衩给你赔掉才怪！”
江尘呵呵一笑，压根懒的搭理唐飞。
等过几年之后，像66号地块这样城市核心区位又带有学区房属性的地块，到时候溢价500%之后还要竞保障房比例、竞自持比例、竞设计方案，卷到无以复加。
但是现在呢？
只是溢价100%就可以拿到这样完美的地块，简直做梦都要笑醒。
还裤衩子都要赔掉？
到时候就知道这个地块有多赚钱了。
冷二虎确认光耀地产中标之后有点发愣。直到现在冷二虎的手都还在哆嗦。
他来没做过这么大的的一笔交易。
一下子要交2000万的土地款，冷二虎实在还是有点懵。
出了交易大厅的大门之后冷二虎问江尘：“江尘，咱们这出手是不是太猛了。这一下子要交2000万的土地款，去哪里弄那么多钱去？”
江尘笑笑：“放心吧，这些都已经安排好了！”
说完，江尘给联创科技张可金打了电话，说66号地块已经被光耀地产拿下来了。
张可金听了之后也是欣喜，回复江尘按照原有的约定，推进联创科技注资光耀1号SpV公司的合作事宜。
冷二虎见到江尘早就做好了资金的准备，现在也才放下心来。
两人在外面吃了一顿饭，冷二虎吃完伸了个懒腰道：“终于可以稍微放松点了，现在66号地块到咱们手里了，是不是等着联创科技的资金到位了再考虑下一步的开发事项吧！”
江尘把冷二虎又训了一通。
对地产开发来说，时间就是金钱。
趁着土地款还没缴纳的这半个月的时间，把前期各种准备工作做一下。
资金是有时间价值的，越早开发去化清盘，越是能获取更多的项目收益。
现在高周转的地产开发模式还没有流行起来，倒是可以在66号地块上试一下水。也许高周转的模式倒正是可以成为光耀地产的竞争力之一。
江尘拿出来了一张纸，挨个在上面梳理这15天的工作事项：
1.招聘总经理、工程管理、成本、政府关系各个条线人员。
2.对接设计院，针对66号地块在1个月内出效果图和施工图。
3.与下游的建筑总承包单位开展前期谈判，争取施工图出来之后马上就进场施工。
4.对接营销策划公司，开始准备推广宣传策划。
冷二虎一看有这么多的事情要做，一下子有点着急：“哇！看来下面的这半个月都不用怎么睡觉了，我怎么顿时感觉到有点亚历山大啊！”
江尘前世在城投平台公司干过，虽然这也是第一次亲自操盘房地产项目。但江尘完全不慌。
他安慰冷二虎道：“其实地产开发商就是一个总包，和你接的那个包工队的活是一个道理！比如瓦工安排谁干，木工的活安排谁干。最后把整个模块的活都派出去就行了！现在最核心的就是要把产品设计、营销策划做好，其他的都是按部就班的事情，没有太大的难度！等你跟着我做一两个项目你就明白了！”
冷二虎心里这才踏实了一些。
接下的一个周，江尘和冷二虎两个人都忙的热火朝天。
设计院那边，江尘全盘否定了140平米主力户型的的提议，而是把十多年后经典的95平三室一厅的户型拿了出来。这个95平的经典户型把面积利用到了极致，得房率达到了 85%以上，是经典的刚需兼改善户型。
工程总包单位的商务条件江尘也初步谈了有一个意向，只等着设计院的施工图出来，就可以进场开拔施工了。
至于营销策划公司那边，江尘找了几家都不满意。毕竟以前世经历过的楼盘营销来看现在2006年的文案，只能说现在的最好的营销公司做出来的文案也土味十足，完全入不眼。江尘只好随便找了一家自己亲自上手帮着想一些文案。
：书香宝地,学府世家！
：买房就是为孩子，让孩子赢在起点。
：把家安在学校旁，家长省心，孩子安心！
：珍稀教育资源，为孩子的未来保驾护航。