不动产登记的那些事 第41章 法拍房
这天上午大约十点多，我在窗口叫到一个号，然后之见浩浩荡荡的一群人径直朝我走来。我心说，这应该就是一宗二手房买卖的业务，否则怎么会前前后后跟着那么多人呢？
他们走到我的窗口前，我接过取号条，核对无误之后，例行的向他们询问他们要来办理什么业务，他们说的是什么业务，我似乎没有听明白。
我干脆直接问他们是不是要办理过户手续，这几个字似乎是触发了他们控制点头的开关，他们一个劲的在点头。我这才能够确认，他们应该是办理二手房过户业务。
于是我便让他们其中办理业务的申请人在我窗口处坐下。这也是不久前我们上级领导三番两次对我登记窗口办理业务时提出的一个要求，那就是必须让申请人在办件窗口坐好了再办理业务。
不要感觉这个要求显得有些过分的琐碎，并且觉得上级领导连这种小细节的问题都要管上一管，是不是有些搞笑了。
因为这个要求的出台是有它的时代背景的，那就是前一段时间有一部大火特火的反腐题材电视剧——《人民的名义》。这里面有很多的情节都在现实世界里引发了人们广泛的讨论，其中就包括一个因为这部剧而诞生的一个名词——“丁义珍式窗口”。
“丁义珍式窗口”指的是该部电视剧里面畏罪潜逃的某地前区委书记丁义珍，为该区信访局的信访窗口设计的特殊窗口。这种窗口的特色就是该信访窗口又低又矮，而且故意不给信访人准备座椅。
因此如果说信访人想在信访窗口办理业务，要不然就是弯腰低头从小窗口处办理业务，要不然就是蹲跪式的姿势办理业务。反正不管哪一种方式，都会让信访人吃尽了苦头。
这个“丁义珍式窗口”，随着电视剧的热播在社会上广泛的传播，然后万能的网友按图索骥，还真在自己身边找到了疑似“丁义珍式窗口”的现实窗口，再次让社会哗然，同时也将这些窗口单位推上了舆论的风口浪尖。
因此上级单位要求我们一定要自查自纠，避免因为这种问题出现舆情。面对这种情况，科长自然也是高度重视，毕竟不动产登记一直是我市群众分外关注的一个热点话题，我们大厅这边有一丝风吹草动，都会被自媒体发布到网上，引发各界的讨论，所以在这个问题上，不能有半分的怠慢。
但是不看不知道，一看吓一跳啊，虽然我们大厅为窗口办件群众备有黑色的带轮圆凳，但是圆凳带轮且不固定，经常会被人推到其他的地方去使用。而当收件窗口没有圆凳的时候，再看看窗口边上的办件群众是什么一副样子呢？只见有人弯腰低头，俯身在台面上填表办手续，有的人曲膝半蹲，探出头来看在工作台上填表办手续。
完了，这要是按照电视剧的剧情解释，这种情况下，我们不动产窗口者也算是“丁义珍式窗口”了，妥妥的。还好没有遇到好“摄”之徒，把这样的窗口样子拍摄下来，别有用心的发到网上，那“丁义珍式窗口”的大帽子扣下来，那可真是跳进黄河里也洗不清了。
解决这个问题的方法就是也很简单粗暴，那就是在每个办件窗口前面，都会把两个黑色的圆凳焊死在地面上。老实说，可能是之前警匪片看多了，我总感觉也许某一天，有申请人会直接抄起来他自己坐的圆凳砸我们登记窗口的玻璃，就像电影里的银行劫匪一般。这下好啦，圆凳被焊住了，我这个稀奇古怪的念头，也就此烟消云散了。
然后科长反复对我们所有的窗口办件人员强调，一定要叮嘱并且盯住申请人，一定要让他们先坐下，再办件，以免造成不必要的误会。
所以，对待这一组办理过户手续的申请人，我也是先招呼他们的申请人，让他们坐下来，后续我再慢慢说后续具体如何办件。
只见其中一人果断坐下了，另外一个凳子却迟迟没有人坐。奇怪，为什么不坐下呢？还是第一次见这么谦让的二手房申请人。
我打算先看一下他们手里的二手房买卖协议，确定另外一位没有坐下的申请人是谁，再嘱咐他坐下。
“您把协议拿出来，给我看一下。”我说道。
我的话好像让他们感觉丈二和尚一般，摸不着头脑，几人之间，又是一阵子的交头接耳。我心下不解，难道这一群人之中没有一个是中介吗？我说的话真的有那么难以理解吗？
只见几人叽叽喳喳的说了一会儿之后，其中一人从自己的包里翻出来了一张纸，把它递到了我的窗口然后问道：“您说的协议是指的这份文件吗？”
我心里想着这几个人怎么这么奇怪，来办理过户怎么能不知道二手房买卖协议是什么样的呢？怎么会把一张纸当成买卖协议啊！
直到我看到那张纸抬头上写的那几个字，直接倒吸一口凉气，一字一顿的念出来——《xx省xx市人民法院拍卖成交确认书》。
我这是摊上大活了，据同事介绍说这类业务，踩坑率极高，且我从来都没有接触过的一项业务，心下登时就变得如同十五个水桶打水般，七上八下，莫名的有一种紧张感。
不过，毕竟我们是经过专业训练的窗口收件人员，即便心里对顺利这项业务毫无信心，但是脸上我还是带着一副自信的表情。
其实我转念又一想，其实这也不见得是一件坏事，毕竟0到1，只不过是捅破一层窗户纸的事，也是早晚都会遇到的事，就当是在游戏里消耗技能点，点亮了一个新的招式吧，没有必要自怨自艾。
其实，对于这项业务没有什么信心，我只要每一步，每一项都去向审批的同事请教。然后所有的业务办完之后，再拜托审批的同事帮我把登记系统里录入的信息，以及收缴的所有纸质材料以及缴费的票据全部都检查一遍。然后如果说有错误，就及时改正。
做好心理建设之后，我就正式开始着手处理这个棘手的登记业务了。首先还是检查一下他的材料是否带齐了，他将拍卖成交确认书，家庭成员的身份证，户口本，结婚证都递到了我的面前。
到这时候，我才了解到，他身后的几个人除了有他的家人和朋友之外，还有一位穿着位类似于中介的年轻人，他实际上是拍卖这处不动产的那家网站的工作人员。他此行的目的就是协助买受人顺利在我们不动产登记中心办理完所有的手续。
而他所任职的这家网站，也就是我们经常在上面买买买的那一家购物网站。好像就是他们网站成功的将双十一这个以前被单身汉们用于自嘲的日子，改成了一年之中促销力度最大的时刻。这几年，总有人抱怨年味越来越淡了，过年已经变味了。为什么没人去感慨光棍节已经变味了，节日氛围也越来越淡了呢？
而我没想到，在他们这家网站上，竟然还能买房子。简单得检查了申请人提供的一下身份证，户口本，结婚证，确认没什么问题之后，我就拿着拍卖成交确认书找到负责受理法院执行法官送达材料的同事。
根据我省的登记条例以及登记规范的规定，类似于这种经法院判决，由指定人单方办理业务的情况下。需要该法院的执行法官将协助执行通知书以及配套的相关法律文书（一般情况下，可以是民事判决书，民事调解书或者执行裁定书）送至我们不动产登记大厅的指定窗口。然后，该窗口的工作人员需要对前来办理送达的执行法官，进行证件核验，验查他们所提供的法官证以及执行公务证是否就是法官本人，确认无误之后复印这些证件留存。
接下来的一步就是受理法院送达业务里，最核心的一步工作，具体来说，首先是在不动产登记系统里面核查这宗被处置的不动产具体有没有限制转让的问题，例如查封、抵押、签署过二手房买卖协议以及前不久才火热上线的违章建筑限制等等，这些情况下都是无法办理转移登记的，需要将这种情况告知执行法官，看执行法官知否可以将这些异常情况解除。
然后就是仔细分析这宗法院判决业务，需要具体办理哪几步的手续。就拿转移登记来说，如果说在被执行人没有办理过产权证的情况下，一般都需要先为被执行人办理不动产权证，再将该不动产转移登记至申请执行人或者买受人名下。
有的朋友可能会好奇，为什么必须先转移至被执行人名下，而不能从原产权人的名下直接转移到申请执行人或者买受人的名下呢？
这就涉及到一个逻辑上的确权问题了，因为我们办理法院判决的转移登记时依据的法院出具的法律文书，而这些法律文书上一般都会写明白将被执行人名下的某处不动产转移至申请执行人或者买受人的名下。而在有些情况下，如果被执行人未办理过转移登记，这处不动产在我们的不动产系统之中这处不动产的产权人就是原房主，而不是被执行人。
如果说我们跳过被执行人这一步，直接从原房主直接办理至申请执行人或者买受人名下，那明显的就是在逻辑上面说不通，和法院判决书的内容相违背了。另外，如果说被执行人由于没有办理过转移登记，有可能未缴纳部分的税款。所以说，如果说直接将这一步的转移登记手续略过，也可能会导致偷税漏税的问题出现。所以说转移登记，每一步都不能少。
分析完毕之后，负责受理法院送达业务的同事，会先检查一遍法院出具的法律文书中，是否有需要修改的地方，如果有的话，及时和送达法官沟通，毕竟问题解决的越早，后面再办理业务也就更方便了。同时根据刚才在登记系统里面核验得出的结果，如果说有需要补充的内容，也会第一时间的告知法官来补写。
一切都确认无误，同事会在执行法官携带的送达回证上签名，证明我们登记中心已经收到法院送达的相关法律文书，至此，所有的手续才算全部完成了。
或许有的朋友可能又会有一些疑问，为什么必须要用法院执行法官来送，不能是由买受人或者申请执行人代为送达吗？简而言之，第一就是如果说不是法院的执行法官送来的，如果材料出现问题的，没法现场修改。第二点，也是最重要的是，那就是防伪的问题。
法院送达材料，不外乎是几张纸，如果说要是有人胆大包天，铤而走险敢于伪造法院文书，这个造假的难度，要远远的低于那些结婚证、离婚证、户口本。我们也是难辨真假，所以只能通过让执行法官前来送达来佐证法院材料的真实性。
这次我处理的这个法拍房业务，经过和窗口受理送达同事了解，这个情况比较简单，我又仔仔细细的把法院送达材料看了一遍，可以确定法院材料也没什么问题。
所以我受理起来也比较简单，基本上收缴的材料和系统录入都与二手房过户的的手续是一样的，而且由于是单方办理，所有转让人的材料都不用提供，同时填写申请书也无需填写，就此而言，反而还是要简单一些了。
缴纳的税费也都是和二手房一样的，虽然卖方的材料不提供，但是买方的税费可是一点都不能少。缴费完毕，这个件也就算是完全结束了。
法拍房是难，但是难处之所在是在于录入系统之前的一步一步的筛查，容不得半点的瑕疵。那种累心，也是与其他业务所不同的。
这也是第一项，让我感觉不能仅仅专注于收件就够了，更多的重点，需要放在与执行法官的沟通协调上，这种功夫，我还需要慢慢锻炼的。
他们走到我的窗口前，我接过取号条，核对无误之后，例行的向他们询问他们要来办理什么业务，他们说的是什么业务，我似乎没有听明白。
我干脆直接问他们是不是要办理过户手续，这几个字似乎是触发了他们控制点头的开关，他们一个劲的在点头。我这才能够确认，他们应该是办理二手房过户业务。
于是我便让他们其中办理业务的申请人在我窗口处坐下。这也是不久前我们上级领导三番两次对我登记窗口办理业务时提出的一个要求，那就是必须让申请人在办件窗口坐好了再办理业务。
不要感觉这个要求显得有些过分的琐碎，并且觉得上级领导连这种小细节的问题都要管上一管，是不是有些搞笑了。
因为这个要求的出台是有它的时代背景的，那就是前一段时间有一部大火特火的反腐题材电视剧——《人民的名义》。这里面有很多的情节都在现实世界里引发了人们广泛的讨论，其中就包括一个因为这部剧而诞生的一个名词——“丁义珍式窗口”。
“丁义珍式窗口”指的是该部电视剧里面畏罪潜逃的某地前区委书记丁义珍，为该区信访局的信访窗口设计的特殊窗口。这种窗口的特色就是该信访窗口又低又矮，而且故意不给信访人准备座椅。
因此如果说信访人想在信访窗口办理业务，要不然就是弯腰低头从小窗口处办理业务，要不然就是蹲跪式的姿势办理业务。反正不管哪一种方式，都会让信访人吃尽了苦头。
这个“丁义珍式窗口”，随着电视剧的热播在社会上广泛的传播，然后万能的网友按图索骥，还真在自己身边找到了疑似“丁义珍式窗口”的现实窗口，再次让社会哗然，同时也将这些窗口单位推上了舆论的风口浪尖。
因此上级单位要求我们一定要自查自纠，避免因为这种问题出现舆情。面对这种情况，科长自然也是高度重视，毕竟不动产登记一直是我市群众分外关注的一个热点话题，我们大厅这边有一丝风吹草动，都会被自媒体发布到网上，引发各界的讨论，所以在这个问题上，不能有半分的怠慢。
但是不看不知道，一看吓一跳啊，虽然我们大厅为窗口办件群众备有黑色的带轮圆凳，但是圆凳带轮且不固定，经常会被人推到其他的地方去使用。而当收件窗口没有圆凳的时候，再看看窗口边上的办件群众是什么一副样子呢？只见有人弯腰低头，俯身在台面上填表办手续，有的人曲膝半蹲，探出头来看在工作台上填表办手续。
完了，这要是按照电视剧的剧情解释，这种情况下，我们不动产窗口者也算是“丁义珍式窗口”了，妥妥的。还好没有遇到好“摄”之徒，把这样的窗口样子拍摄下来，别有用心的发到网上，那“丁义珍式窗口”的大帽子扣下来，那可真是跳进黄河里也洗不清了。
解决这个问题的方法就是也很简单粗暴，那就是在每个办件窗口前面，都会把两个黑色的圆凳焊死在地面上。老实说，可能是之前警匪片看多了，我总感觉也许某一天，有申请人会直接抄起来他自己坐的圆凳砸我们登记窗口的玻璃，就像电影里的银行劫匪一般。这下好啦，圆凳被焊住了，我这个稀奇古怪的念头，也就此烟消云散了。
然后科长反复对我们所有的窗口办件人员强调，一定要叮嘱并且盯住申请人，一定要让他们先坐下，再办件，以免造成不必要的误会。
所以，对待这一组办理过户手续的申请人，我也是先招呼他们的申请人，让他们坐下来，后续我再慢慢说后续具体如何办件。
只见其中一人果断坐下了，另外一个凳子却迟迟没有人坐。奇怪，为什么不坐下呢？还是第一次见这么谦让的二手房申请人。
我打算先看一下他们手里的二手房买卖协议，确定另外一位没有坐下的申请人是谁，再嘱咐他坐下。
“您把协议拿出来，给我看一下。”我说道。
我的话好像让他们感觉丈二和尚一般，摸不着头脑，几人之间，又是一阵子的交头接耳。我心下不解，难道这一群人之中没有一个是中介吗？我说的话真的有那么难以理解吗？
只见几人叽叽喳喳的说了一会儿之后，其中一人从自己的包里翻出来了一张纸，把它递到了我的窗口然后问道：“您说的协议是指的这份文件吗？”
我心里想着这几个人怎么这么奇怪，来办理过户怎么能不知道二手房买卖协议是什么样的呢？怎么会把一张纸当成买卖协议啊！
直到我看到那张纸抬头上写的那几个字，直接倒吸一口凉气，一字一顿的念出来——《xx省xx市人民法院拍卖成交确认书》。
我这是摊上大活了，据同事介绍说这类业务，踩坑率极高，且我从来都没有接触过的一项业务，心下登时就变得如同十五个水桶打水般，七上八下，莫名的有一种紧张感。
不过，毕竟我们是经过专业训练的窗口收件人员，即便心里对顺利这项业务毫无信心，但是脸上我还是带着一副自信的表情。
其实我转念又一想，其实这也不见得是一件坏事，毕竟0到1，只不过是捅破一层窗户纸的事，也是早晚都会遇到的事，就当是在游戏里消耗技能点，点亮了一个新的招式吧，没有必要自怨自艾。
其实，对于这项业务没有什么信心，我只要每一步，每一项都去向审批的同事请教。然后所有的业务办完之后，再拜托审批的同事帮我把登记系统里录入的信息，以及收缴的所有纸质材料以及缴费的票据全部都检查一遍。然后如果说有错误，就及时改正。
做好心理建设之后，我就正式开始着手处理这个棘手的登记业务了。首先还是检查一下他的材料是否带齐了，他将拍卖成交确认书，家庭成员的身份证，户口本，结婚证都递到了我的面前。
到这时候，我才了解到，他身后的几个人除了有他的家人和朋友之外，还有一位穿着位类似于中介的年轻人，他实际上是拍卖这处不动产的那家网站的工作人员。他此行的目的就是协助买受人顺利在我们不动产登记中心办理完所有的手续。
而他所任职的这家网站，也就是我们经常在上面买买买的那一家购物网站。好像就是他们网站成功的将双十一这个以前被单身汉们用于自嘲的日子，改成了一年之中促销力度最大的时刻。这几年，总有人抱怨年味越来越淡了，过年已经变味了。为什么没人去感慨光棍节已经变味了，节日氛围也越来越淡了呢？
而我没想到，在他们这家网站上，竟然还能买房子。简单得检查了申请人提供的一下身份证，户口本，结婚证，确认没什么问题之后，我就拿着拍卖成交确认书找到负责受理法院执行法官送达材料的同事。
根据我省的登记条例以及登记规范的规定，类似于这种经法院判决，由指定人单方办理业务的情况下。需要该法院的执行法官将协助执行通知书以及配套的相关法律文书（一般情况下，可以是民事判决书，民事调解书或者执行裁定书）送至我们不动产登记大厅的指定窗口。然后，该窗口的工作人员需要对前来办理送达的执行法官，进行证件核验，验查他们所提供的法官证以及执行公务证是否就是法官本人，确认无误之后复印这些证件留存。
接下来的一步就是受理法院送达业务里，最核心的一步工作，具体来说，首先是在不动产登记系统里面核查这宗被处置的不动产具体有没有限制转让的问题，例如查封、抵押、签署过二手房买卖协议以及前不久才火热上线的违章建筑限制等等，这些情况下都是无法办理转移登记的，需要将这种情况告知执行法官，看执行法官知否可以将这些异常情况解除。
然后就是仔细分析这宗法院判决业务，需要具体办理哪几步的手续。就拿转移登记来说，如果说在被执行人没有办理过产权证的情况下，一般都需要先为被执行人办理不动产权证，再将该不动产转移登记至申请执行人或者买受人名下。
有的朋友可能会好奇，为什么必须先转移至被执行人名下，而不能从原产权人的名下直接转移到申请执行人或者买受人的名下呢？
这就涉及到一个逻辑上的确权问题了，因为我们办理法院判决的转移登记时依据的法院出具的法律文书，而这些法律文书上一般都会写明白将被执行人名下的某处不动产转移至申请执行人或者买受人的名下。而在有些情况下，如果被执行人未办理过转移登记，这处不动产在我们的不动产系统之中这处不动产的产权人就是原房主，而不是被执行人。
如果说我们跳过被执行人这一步，直接从原房主直接办理至申请执行人或者买受人名下，那明显的就是在逻辑上面说不通，和法院判决书的内容相违背了。另外，如果说被执行人由于没有办理过转移登记，有可能未缴纳部分的税款。所以说，如果说直接将这一步的转移登记手续略过，也可能会导致偷税漏税的问题出现。所以说转移登记，每一步都不能少。
分析完毕之后，负责受理法院送达业务的同事，会先检查一遍法院出具的法律文书中，是否有需要修改的地方，如果有的话，及时和送达法官沟通，毕竟问题解决的越早，后面再办理业务也就更方便了。同时根据刚才在登记系统里面核验得出的结果，如果说有需要补充的内容，也会第一时间的告知法官来补写。
一切都确认无误，同事会在执行法官携带的送达回证上签名，证明我们登记中心已经收到法院送达的相关法律文书，至此，所有的手续才算全部完成了。
或许有的朋友可能又会有一些疑问，为什么必须要用法院执行法官来送，不能是由买受人或者申请执行人代为送达吗？简而言之，第一就是如果说不是法院的执行法官送来的，如果材料出现问题的，没法现场修改。第二点，也是最重要的是，那就是防伪的问题。
法院送达材料，不外乎是几张纸，如果说要是有人胆大包天，铤而走险敢于伪造法院文书，这个造假的难度，要远远的低于那些结婚证、离婚证、户口本。我们也是难辨真假，所以只能通过让执行法官前来送达来佐证法院材料的真实性。
这次我处理的这个法拍房业务，经过和窗口受理送达同事了解，这个情况比较简单，我又仔仔细细的把法院送达材料看了一遍，可以确定法院材料也没什么问题。
所以我受理起来也比较简单，基本上收缴的材料和系统录入都与二手房过户的的手续是一样的，而且由于是单方办理，所有转让人的材料都不用提供，同时填写申请书也无需填写，就此而言，反而还是要简单一些了。
缴纳的税费也都是和二手房一样的，虽然卖方的材料不提供，但是买方的税费可是一点都不能少。缴费完毕，这个件也就算是完全结束了。
法拍房是难，但是难处之所在是在于录入系统之前的一步一步的筛查，容不得半点的瑕疵。那种累心，也是与其他业务所不同的。
这也是第一项，让我感觉不能仅仅专注于收件就够了，更多的重点，需要放在与执行法官的沟通协调上，这种功夫，我还需要慢慢锻炼的。