不动产登记的那些事 第52章 代班咨询
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这对母子离开大约一个多小时之后，就又出现在了我的窗口，因为我之前已经告知他们了，等他们办完业务，就回到我的窗口，由我继续给他们办理业务，无需再重新约号了。
因此当他们到达我的窗口之后，我示意他们稍安勿躁，待我把现在窗口办理的这一宗二手房过户的转移登记手续办完，也就可以为他们办理房屋互换业务。
一刻钟过后，我送走了这对二手房过户的买卖双方，这对办理房屋互换的母子也就坐到了我的窗口前面，等待我开始为他们办理业务。
我喝了口水，舒展了一下四肢，坐下来开始检查他们的材料。我向他们收取了双方的身份证、房屋互换协议、印花税完税证明、税务局减免税联系单、我市这宗不动产的产权证原件、隔壁城市这宗不动产的产权证复印件。
核对无误之后，我就可以帮助他们录入系统了。房屋互换这种业务，需要缴纳增值税、个人所得税、契税，但是因为这对母子之间的房屋互换属于直系亲属之间的房屋互换，所以就如同直系亲属赠与、继承一般，个人所得税以及增值税可以减免，仅仅缴纳契税即可。
缴纳契税的依据也不是该不动产的全部价值，而是两处不动产测算价的差值。当然，这个差值也不是两位房主都需要缴纳的，是决定于哪位房主所获得不动产更值钱，就由他来缴纳两处不动产差额的百分之三作为契税。与之相对应的，本身换房就获得了一处价值更低的不动产，这个差值为负数，也就无需再缴纳契税了。
至于这两处不动产的差额如何来计算，理论上是需要两位申请人前往两个城市的不动产登记中心去测算出房价之后再进行比较。
但这次的业务能够特事特办，离不开我们科长的功劳，他电话联系了隔壁城市的那家不动产登记中心的科长，将这对母子的情况告知了该科长。并将位于该市的那处不动产的产权证照片拍了过去，让对方先把自己城市的这处不动产的纳税价格测算出来，我们再根据这个价格与我市的那处不动产的价格进行比较。
通过比较两处不动产的价格我们得知，我市的这处不动产的价格比隔壁城市的那处不动产价格要高一些。所以说，将这位母亲位于我市的不动产转移到她儿子名下，需要缴纳两处不动产差额的百分之三作为契税。
捋清了需要缴纳的契税金额，我就可以正常的办理业务了。指导他们双方填写了申请书，格式基本上和二手房转移登记的一般无二。权利人处填写青年人的信息，义务人处填写他母亲的信息，其余信息依据产权证的具体情况如实填写。
申请书填写完毕之后，我开始录入系统，首先需要为他们两人拍摄一张照片，他们很开心的在一起合影。拍完照片之后，那位母亲笑着对我说自己已经很多年没有和儿子一起照相了，问我能不能把这张照片传给她。我略带些尴尬的表示我们这是内网的电脑，是不允许连接手机、优盘等设备的。
l除了契税之外，额外缴纳80元的登记费即可办理完成。他们缴纳税费回来，我核对无误之后，将受理凭证交给他们。
然后我特意嘱咐他们多准备了一份互换协议，也复印了一份我市这处不动产的产权证，以供他们去隔壁城市再办理另外一部分的房屋互换的业务。
他们母子听完我的话点头称是之后，欢欢喜喜的离开了。看着他们母子离去的背影，我意识到这个复杂的业务终于圆满结束了。这一下午，感觉虽然经历了无数的困难和挑战，但我们还是成功地完成了任务。虽然过程充满艰辛，但看到他们母子满意的笑容，一切都变得值得。
现在，我终于可以松口气了。今天下午这段时间对于这个房屋互换业务的压力和紧张感渐渐消散，取而代之的是一种满足感。
回顾办理这个登记业务的整个过程，我学到了很多东西。不仅提升了自己的专业技能，还锻炼了解决问题和应对挑战的能力。
此刻，我也感到无比欣慰，自己有幸可以经手这样一个只在传说中遇到过的登记业务。这个业务在我的“不动产登记业务战力表”里面毋庸置疑要在四颗半的位置上必须要有他的一席之地，这个业务的难点在于如何与对方沟通，因为这个业务至少要跑两个城市，而且分别要去两地的不动产和税务局，需要将这些前因后果交代清楚。
毕竟，但凡其中某一个环节出现问题，申请人就需要奔波于两个城市，难免会对于我们产生抱怨的负面情绪。所以我们要想尽一切办法来避免出现这种问题，所以我们一般是要手把手的帮助他们去联系好相关单位，尽可能的避免出现一切的问题。所以说，今天这个业务能够顺利完成，感觉确实像是心里悬着的一块石头终于可以落地了。
接下来，我稍作调整，休息一下，然后准备以更饱满的热情投入到下一个登记业务之中去。
这时，科长在登记窗口里面巡视，恰巧走到我的身边，笑容可掬的对我说：“那个跨区域房屋互换的业务办完了？”
我笑着说确实办完了。
科长意味深长的笑了起来，边笑边说道：“行啊，这种业务不经常有，你能遇到，也是对你的一种历练啊。把这次的收缴要件和收件流程自己记录一下，等以后其他同事在遇到这种业务，我就让他来找你，你来指导他们办理类似房屋互换的业务。”
我点头称是，同时告诉科长，我其实刚才已经把这个房屋互换的登记要件以及登记流程都记录在我的电脑上了。
科长听后露出了欣慰的笑容，然后继续对我说道：“隔壁城市那边的负责人和我说了，如果说他们那边办理那一半的房屋互换登记时遇到什么问题时，我让他们通过咱们的咨询台转接给你来回答。”
我笑着说保证完成领导交给的任务。
科长见我一副嬉皮笑脸的样子，索性也用略带调侃的语气说道：“听同事们说，你想要得一幅锦旗都有点魔怔了，你这次好好的配合隔壁城市那边办理业务，估计这次人家申请人一高兴，就来给你送个锦旗了。”
我的表情马上就变成哭笑不得的那般的窘迫，挠挠头，然后尴尬的说道：“科长，我这种锦旗绝缘体质的人，注定和它无缘了，您就别拿我寻开心了。”
科长听完我的答复后笑而不语，刚要转身离开我这里，突然间又想起来了什么事，然后转身对我说道：“对了，咨询台有位同事明天有事歇班，明天你就不用在窗口收件了，去咨询台代班一天。”
我下意识的答应之后，科长就离开了我这边去其他收件窗口处巡视了。
确实，现在已经到年根底下了，家家户户都开始忙年了，咨询台的这位同事在这个时候请假，也算是人之常情吧。
不过，自打去年下半年正式被固定分配到窗口进行收件业务之后，我还真是没有尝试过去办理与窗口收件无关的工作。而且咨询台这个工作，也是自从我来到不动产登记中心工作以来，从未涉足过的一个领域，明天要去这里代班一天，嘴上不说，心里还是有一点忐忑不安。
第二天早上，我吃过早餐之后，我早早的就来到了咨询台，准备开启我在咨询台一天的代班之旅。
当然，我早来的目的，也是为了想向另外一位咨询台的同事“取取经”，了解一下咨询台具体的工作流程，以及咨询台具体有哪些值得注意的点。
我到达咨询台大约五分钟之后，咨询台另一位和我搭班的同事也来了。互相问候之后，我问出了内心里想要询问的问题。
同事略加思索，便如数家珍的给我讲了起来。我这才知道原来咨询台有那么多的工作要做。
第一项，现在我们的所有业务都是在微信公众号上进行预约的，申请人来办业务，需要由咨询台对其进行核验，预约信息，与前来办理的业务一致，方可为其发放办件号。
第二项，“咨询台”这三个字，顾名思义，就是专门进行业务咨询的柜台，所以在不动产登记大厅里，这里也是专门为广大前来我中心的群众答疑解惑的地方。
第三项，与第二项类似的情况，就是咨询台不仅仅需要解答现场的咨询问题，对于那些无法来到现场的群众来说，咨询电话是唯一咨询的方式。而在我们登记中心，解答咨询电话，也是由咨询台来负责。
第四项，那就是群众在登记中遇到什么问题，可以向咨询台进行反馈，由咨询台帮忙解决，如果说解决不了就由咨询台代为联系领导来解决问题。
第五项，那就是咨询台需要时刻注意登记大厅里的风吹草动。例如大厅里发生打闹、或者发生有人昏倒的情况，都需要咨询台及时通报。
听了搭班同事讲解的这些业务，我感觉自己头都有些大了，这么多项的业务，够我消化一阵子了。
但是，没人给我消化这些业务的时间，因为早上八点二十到了，预约今天上午业务的办件群众已经蜂拥而至，如同潮水一般的涌进了登记大厅。
保安师傅们开始维持秩序，示意让每组申请人排出一个代表，再我们咨询台前面排起一组长队，由我和搭班同事分别进行审核。我需要简单核对申请人提供的材料是否齐全，与预约信息是否一致。确定没问题，再为他们取号。并告知他们留意登记窗口的叫号，哪个窗口叫到他们，就去哪个办理业务，我反复向他们强调一定要留意叫号，不要因为没听到叫号声导致过号而影响他们办理业务。
也许你会觉得，既然已经在网上已经预约好了，那证明在网上审核已经通过了，那就没有必要在咨询台进行审核了吧！如果说你那么想就错了，因为在网上审核，只会审核他提交的信息是否与我们不动产登记系统里面所记录的不动产信息是否一致，确定一致，就能通过预约审核。但是他线下来办理业务时，有可能是给另外一套不动产来办理业务的。这种情况，如果线下不审核，仅凭借线上的预约直接取号，那就被浑水摸鱼了。
而我今天，恰好遇见了一个这样不信邪的，我在审核预约材料的时候，他给我报了一个信息，我看了一下确实在预约单子上，他们要来办理二手房过户手续，他把申请人的房证和身份证都递给我了，核对一下信息确实没错。但是我总觉的这个人说话有些不自然，像是做了什么亏心事。所以我心生一计，对他说，既然他是来办理二手房过户手续的那就把协议拿给我看一下。当时我就感觉他有些慌了。然后这阵惊慌一闪而过之后，取而代之，他用一种愤怒的口吻对我说道：“身份证、产权证你都验过没什么问题，你还非得验协议，我看你就是故意刁难人，我要投诉你。”他的无能狂怒，更加印证了他的这个件有问题，我见旁边似乎是他的同伴，手里一沓材料最上方就放着一份协议，我让他把协议给我，可能那个同伴不理解这里面的情况，也没有看到那个取号人挤眉弄眼示意他不要把协议递给我，然后把协议递给我之后，我翻开协议，到地址那一页，不出所料，果然不一样。
我正色对他们两个人说：“不用我再说什么了吧，重新约号去。”
他俩悻悻离去，边走还在互相埋怨。
科长在身边，我就把这个事情和科长说了，科长说这个件明显是中介提前占好的号，真是让人防不胜防，让我们干脆直接在号条上写上不动产的地址，以防中介用其他地址的不动产来占号。
因此当他们到达我的窗口之后，我示意他们稍安勿躁，待我把现在窗口办理的这一宗二手房过户的转移登记手续办完，也就可以为他们办理房屋互换业务。
一刻钟过后，我送走了这对二手房过户的买卖双方，这对办理房屋互换的母子也就坐到了我的窗口前面，等待我开始为他们办理业务。
我喝了口水，舒展了一下四肢，坐下来开始检查他们的材料。我向他们收取了双方的身份证、房屋互换协议、印花税完税证明、税务局减免税联系单、我市这宗不动产的产权证原件、隔壁城市这宗不动产的产权证复印件。
核对无误之后，我就可以帮助他们录入系统了。房屋互换这种业务，需要缴纳增值税、个人所得税、契税，但是因为这对母子之间的房屋互换属于直系亲属之间的房屋互换，所以就如同直系亲属赠与、继承一般，个人所得税以及增值税可以减免，仅仅缴纳契税即可。
缴纳契税的依据也不是该不动产的全部价值，而是两处不动产测算价的差值。当然，这个差值也不是两位房主都需要缴纳的，是决定于哪位房主所获得不动产更值钱，就由他来缴纳两处不动产差额的百分之三作为契税。与之相对应的，本身换房就获得了一处价值更低的不动产，这个差值为负数，也就无需再缴纳契税了。
至于这两处不动产的差额如何来计算，理论上是需要两位申请人前往两个城市的不动产登记中心去测算出房价之后再进行比较。
但这次的业务能够特事特办，离不开我们科长的功劳，他电话联系了隔壁城市的那家不动产登记中心的科长，将这对母子的情况告知了该科长。并将位于该市的那处不动产的产权证照片拍了过去，让对方先把自己城市的这处不动产的纳税价格测算出来，我们再根据这个价格与我市的那处不动产的价格进行比较。
通过比较两处不动产的价格我们得知，我市的这处不动产的价格比隔壁城市的那处不动产价格要高一些。所以说，将这位母亲位于我市的不动产转移到她儿子名下，需要缴纳两处不动产差额的百分之三作为契税。
捋清了需要缴纳的契税金额，我就可以正常的办理业务了。指导他们双方填写了申请书，格式基本上和二手房转移登记的一般无二。权利人处填写青年人的信息，义务人处填写他母亲的信息，其余信息依据产权证的具体情况如实填写。
申请书填写完毕之后，我开始录入系统，首先需要为他们两人拍摄一张照片，他们很开心的在一起合影。拍完照片之后，那位母亲笑着对我说自己已经很多年没有和儿子一起照相了，问我能不能把这张照片传给她。我略带些尴尬的表示我们这是内网的电脑，是不允许连接手机、优盘等设备的。
l除了契税之外，额外缴纳80元的登记费即可办理完成。他们缴纳税费回来，我核对无误之后，将受理凭证交给他们。
然后我特意嘱咐他们多准备了一份互换协议，也复印了一份我市这处不动产的产权证，以供他们去隔壁城市再办理另外一部分的房屋互换的业务。
他们母子听完我的话点头称是之后，欢欢喜喜的离开了。看着他们母子离去的背影，我意识到这个复杂的业务终于圆满结束了。这一下午，感觉虽然经历了无数的困难和挑战，但我们还是成功地完成了任务。虽然过程充满艰辛，但看到他们母子满意的笑容，一切都变得值得。
现在，我终于可以松口气了。今天下午这段时间对于这个房屋互换业务的压力和紧张感渐渐消散，取而代之的是一种满足感。
回顾办理这个登记业务的整个过程，我学到了很多东西。不仅提升了自己的专业技能，还锻炼了解决问题和应对挑战的能力。
此刻，我也感到无比欣慰，自己有幸可以经手这样一个只在传说中遇到过的登记业务。这个业务在我的“不动产登记业务战力表”里面毋庸置疑要在四颗半的位置上必须要有他的一席之地，这个业务的难点在于如何与对方沟通，因为这个业务至少要跑两个城市，而且分别要去两地的不动产和税务局，需要将这些前因后果交代清楚。
毕竟，但凡其中某一个环节出现问题，申请人就需要奔波于两个城市，难免会对于我们产生抱怨的负面情绪。所以我们要想尽一切办法来避免出现这种问题，所以我们一般是要手把手的帮助他们去联系好相关单位，尽可能的避免出现一切的问题。所以说，今天这个业务能够顺利完成，感觉确实像是心里悬着的一块石头终于可以落地了。
接下来，我稍作调整，休息一下，然后准备以更饱满的热情投入到下一个登记业务之中去。
这时，科长在登记窗口里面巡视，恰巧走到我的身边，笑容可掬的对我说：“那个跨区域房屋互换的业务办完了？”
我笑着说确实办完了。
科长意味深长的笑了起来，边笑边说道：“行啊，这种业务不经常有，你能遇到，也是对你的一种历练啊。把这次的收缴要件和收件流程自己记录一下，等以后其他同事在遇到这种业务，我就让他来找你，你来指导他们办理类似房屋互换的业务。”
我点头称是，同时告诉科长，我其实刚才已经把这个房屋互换的登记要件以及登记流程都记录在我的电脑上了。
科长听后露出了欣慰的笑容，然后继续对我说道：“隔壁城市那边的负责人和我说了，如果说他们那边办理那一半的房屋互换登记时遇到什么问题时，我让他们通过咱们的咨询台转接给你来回答。”
我笑着说保证完成领导交给的任务。
科长见我一副嬉皮笑脸的样子，索性也用略带调侃的语气说道：“听同事们说，你想要得一幅锦旗都有点魔怔了，你这次好好的配合隔壁城市那边办理业务，估计这次人家申请人一高兴，就来给你送个锦旗了。”
我的表情马上就变成哭笑不得的那般的窘迫，挠挠头，然后尴尬的说道：“科长，我这种锦旗绝缘体质的人，注定和它无缘了，您就别拿我寻开心了。”
科长听完我的答复后笑而不语，刚要转身离开我这里，突然间又想起来了什么事，然后转身对我说道：“对了，咨询台有位同事明天有事歇班，明天你就不用在窗口收件了，去咨询台代班一天。”
我下意识的答应之后，科长就离开了我这边去其他收件窗口处巡视了。
确实，现在已经到年根底下了，家家户户都开始忙年了，咨询台的这位同事在这个时候请假，也算是人之常情吧。
不过，自打去年下半年正式被固定分配到窗口进行收件业务之后，我还真是没有尝试过去办理与窗口收件无关的工作。而且咨询台这个工作，也是自从我来到不动产登记中心工作以来，从未涉足过的一个领域，明天要去这里代班一天，嘴上不说，心里还是有一点忐忑不安。
第二天早上，我吃过早餐之后，我早早的就来到了咨询台，准备开启我在咨询台一天的代班之旅。
当然，我早来的目的，也是为了想向另外一位咨询台的同事“取取经”，了解一下咨询台具体的工作流程，以及咨询台具体有哪些值得注意的点。
我到达咨询台大约五分钟之后，咨询台另一位和我搭班的同事也来了。互相问候之后，我问出了内心里想要询问的问题。
同事略加思索，便如数家珍的给我讲了起来。我这才知道原来咨询台有那么多的工作要做。
第一项，现在我们的所有业务都是在微信公众号上进行预约的，申请人来办业务，需要由咨询台对其进行核验，预约信息，与前来办理的业务一致，方可为其发放办件号。
第二项，“咨询台”这三个字，顾名思义，就是专门进行业务咨询的柜台，所以在不动产登记大厅里，这里也是专门为广大前来我中心的群众答疑解惑的地方。
第三项，与第二项类似的情况，就是咨询台不仅仅需要解答现场的咨询问题，对于那些无法来到现场的群众来说，咨询电话是唯一咨询的方式。而在我们登记中心，解答咨询电话，也是由咨询台来负责。
第四项，那就是群众在登记中遇到什么问题，可以向咨询台进行反馈，由咨询台帮忙解决，如果说解决不了就由咨询台代为联系领导来解决问题。
第五项，那就是咨询台需要时刻注意登记大厅里的风吹草动。例如大厅里发生打闹、或者发生有人昏倒的情况，都需要咨询台及时通报。
听了搭班同事讲解的这些业务，我感觉自己头都有些大了，这么多项的业务，够我消化一阵子了。
但是，没人给我消化这些业务的时间，因为早上八点二十到了，预约今天上午业务的办件群众已经蜂拥而至，如同潮水一般的涌进了登记大厅。
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也许你会觉得，既然已经在网上已经预约好了，那证明在网上审核已经通过了，那就没有必要在咨询台进行审核了吧！如果说你那么想就错了，因为在网上审核，只会审核他提交的信息是否与我们不动产登记系统里面所记录的不动产信息是否一致，确定一致，就能通过预约审核。但是他线下来办理业务时，有可能是给另外一套不动产来办理业务的。这种情况，如果线下不审核，仅凭借线上的预约直接取号，那就被浑水摸鱼了。
而我今天，恰好遇见了一个这样不信邪的，我在审核预约材料的时候，他给我报了一个信息，我看了一下确实在预约单子上，他们要来办理二手房过户手续，他把申请人的房证和身份证都递给我了，核对一下信息确实没错。但是我总觉的这个人说话有些不自然，像是做了什么亏心事。所以我心生一计，对他说，既然他是来办理二手房过户手续的那就把协议拿给我看一下。当时我就感觉他有些慌了。然后这阵惊慌一闪而过之后，取而代之，他用一种愤怒的口吻对我说道：“身份证、产权证你都验过没什么问题，你还非得验协议，我看你就是故意刁难人，我要投诉你。”他的无能狂怒，更加印证了他的这个件有问题，我见旁边似乎是他的同伴，手里一沓材料最上方就放着一份协议，我让他把协议给我，可能那个同伴不理解这里面的情况，也没有看到那个取号人挤眉弄眼示意他不要把协议递给我，然后把协议递给我之后，我翻开协议，到地址那一页，不出所料，果然不一样。
我正色对他们两个人说：“不用我再说什么了吧，重新约号去。”
他俩悻悻离去，边走还在互相埋怨。
科长在身边，我就把这个事情和科长说了，科长说这个件明显是中介提前占好的号，真是让人防不胜防，让我们干脆直接在号条上写上不动产的地址，以防中介用其他地址的不动产来占号。