价投，就是玩 第54章 房产投资的特点
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一投资金我较大
在那些繁华喧嚣、寸土寸金的一线城市里，要想拥有一套属于自己的房子，往往需要准备高达 100 万人民币的首付款；而在相对较小规模的二三线城市，则通常只需要筹备约 30 万左右的首付款即可。如果手头现金紧张，可以考虑从 REIts（房地产投资信托基金）入手，或者选择投身股市来积累资金。
值得一提的是，无论是 REIts 还是股票，它们对于投资者初始资金的要求都较为宽松。就拿我个人经历来说吧，当初也是从这些低门槛的投资工具起步的呢！
二税费成本较高
在买入房产、持有房产、卖出房产时，都会涉及到较高的税费，在中国目前买房时所付的税费为买入价的2%~5%，实际税费大概为买入价的5%~25%，因为楼市比较热的时候，卖家会把税费转嫁给买家，
持有房产期间所付的税费大概为租金的5%~15%，卖房时所付的税费大概为卖出价的2%~20%。目前实际税费大概为卖出价的1%~2%，因为卖家会把税费转嫁给买家，
这种情况会因房地产市场的变化而变化，在房地产市场下跌的时候，卖方就很难再把税费转嫁到买方头上了，
契税；首套，1面积小≤90平米，网签价的1%，2面积大于90平米，网签价的1.5%，
二套；1北上广深，网签价的3%，2其他城市，面积≤90平米的，网签价的1%，面积大于90平米的，网签价的2%，
中介佣金；购买价的1%~2%。
购房税费总计；一般为购买价的2%~5%，但在实际生活中，如果楼市比较热卖家的税会转嫁给买方，买家的实际税费可能会成为成交价的5%~25%。
持有房屋产生的税费
1物业费，一般0.8~3元，一平方1月，
2房屋维护费，这个是因为情况而定，
3房屋保险费，房屋估价的0.1%~0.2%，
4租金相关税，税率一般为租金的5%，实际上一般为0，
5房产税，上海应税税率为0.6%，重庆为0.5%~1.2%，其他城市暂无，
6房屋出租托管费，中国还没有成熟的托管机构，
房屋持有税费总计，一般为租金的5%~15%左右。
售房产生的税费
1增值税及附加，1普通住房≧2年免征，2普通住房＜2年，网签价的5.5%，
2个人所得税；1满5年，并且家庭唯一住房，免征 2房价净收益（售价-卖价-相关费用）的20%或现价的1%，
3中介佣金；售价的1%~2%。
售房税费总计；一般为售价的2%~20%，但在实际生活中，如果楼市比较热卖方的税以转嫁给买方，卖方实际中止付中心费及一些小的费用，
其实房地产交易的税费成本在海外也很高，在美国买房时所付的税费大概是不贷款约为购买价的1%~3%，贷款约为购买价的2%~4%，持有房产期间所付的税费大概为租金的40%~50%，卖房时所付的税费大概为卖出价的20%~25%。
购房产生的税费
1房屋检查费，一般300~500
2房屋登记费；一般100
3过户公证费；一般300~1000，通常买卖双方各一半。
4第1年的火灾保费；一般为500
5房产税调整；从过户日到年末的房产税需一次性付清。
6律师费；一般500~3000
7产权调查费；一般200~300
8产权保险费；一般为房价的0.3%~0.5%，可要求卖家付或共同支付
9房屋估价费；一般为200~500
10勘察费；一般为100~600
11社区管理费；从过户日期到年末的费用，一般1~3个月的物业费，独立无一般没有。
12过户费；一般为300~600
13贷款费用；一般为贷款额的1.5%~5%
购房税费总结；不贷款约为购买价的1%~3%，贷款约为购买价的2%~4%
持有房屋产生的税费
1房屋保险费；年保险约为房价的0.2%~0.5%，约为租金的2.5%~5%
2房屋维护费；因情况而定
3物业费；一般每月200~500，约为月租金的5%~10%
4房屋出租托管费；一般为一个月租金加上每月租金的8%~15%
5房产税；一般为房产估价的1%~3%，约为年租金的10%~20%
6租金个人所得税；租金净额的10%~35%，一般约为租金的5%~10%
持有房产税费总计，一般为租金的40%~50%
售房产生的税费
1房产经纪人佣金；一般为售价的6%
2过户公证费；一般为300~1000，通常买卖双方各一半。
3消费税；一般为售价的3%~9%加州为6%，纽约州为8.3%
4房产税调整；过户日之前的房产税需一次性付清
5律师费；一般为500~3000
6社区管理费；过户日之前的费用一般1~3个月物业费，独立屋一般没有
7资本利得税；一般为房价净利的15%~30%，约为售价的5%~15%
房屋税费总计；一般售价的20%~25%
在香港买房时所付的税费大概是购买价的32%~35%，持有房产期间所付的税费大概为租金的20%~30%，卖房时所付的税费大概为卖出价的1%~2%。
购房产产生的税
1从价印花税；购买价的15%
2买家印花税；购买价的15%
3中介佣金；购买价的1%
4律师费；一般为8000到2万港元
购房税费总计一般为购买价的32%~35%
持有房屋产生的税费
1物业费；一般20~30港元一平方米一个月，约为月租金的5%~7%
2房屋维护费；因情况而定
3房屋保险费；房屋估价的0.07%~0.2%
4物业税；租金净值租金乘以80%的16%
5房产税；租金评估价的5%控制也需要缴纳
6房屋出租托管费；香港房屋出租托管服务不健全，
房屋持有税费总计；一般为租金的20%~30%左右
收房产生的税费
1买家印花税；持有一年到三年为售价的10%，持有超过三年为0，
2中介佣金；售价的1%
3律师费；一般8000~15,000港元
售房税费总计；一般为售价的1%~2%。
由于税费成本较高，房地产一旦买入就意味着已经亏损20%左右了，
所以我们在投资房地产之前一定要问问自己这是好价格吗？我们打算长期持有吗？如果答案是否定的，最好不要投资。
当然如果有人嫌房地产投资的税费成本太高，可以直接投资REIts
中国人投资美国的REIts租金分红只扣10%的税，卖出REIts获得的资本利得不扣税，中国人投资美国REIts的税率比美国人要低很多，
中国人投资香港的REIts，现金分红和差价收益都是不收税的，同样是投资房地产，换一种方式，成本就会低很多。
在那些繁华喧嚣、寸土寸金的一线城市里，要想拥有一套属于自己的房子，往往需要准备高达 100 万人民币的首付款；而在相对较小规模的二三线城市，则通常只需要筹备约 30 万左右的首付款即可。如果手头现金紧张，可以考虑从 REIts（房地产投资信托基金）入手，或者选择投身股市来积累资金。
值得一提的是，无论是 REIts 还是股票，它们对于投资者初始资金的要求都较为宽松。就拿我个人经历来说吧，当初也是从这些低门槛的投资工具起步的呢！
二税费成本较高
在买入房产、持有房产、卖出房产时，都会涉及到较高的税费，在中国目前买房时所付的税费为买入价的2%~5%，实际税费大概为买入价的5%~25%，因为楼市比较热的时候，卖家会把税费转嫁给买家，
持有房产期间所付的税费大概为租金的5%~15%，卖房时所付的税费大概为卖出价的2%~20%。目前实际税费大概为卖出价的1%~2%，因为卖家会把税费转嫁给买家，
这种情况会因房地产市场的变化而变化，在房地产市场下跌的时候，卖方就很难再把税费转嫁到买方头上了，
契税；首套，1面积小≤90平米，网签价的1%，2面积大于90平米，网签价的1.5%，
二套；1北上广深，网签价的3%，2其他城市，面积≤90平米的，网签价的1%，面积大于90平米的，网签价的2%，
中介佣金；购买价的1%~2%。
购房税费总计；一般为购买价的2%~5%，但在实际生活中，如果楼市比较热卖家的税会转嫁给买方，买家的实际税费可能会成为成交价的5%~25%。
持有房屋产生的税费
1物业费，一般0.8~3元，一平方1月，
2房屋维护费，这个是因为情况而定，
3房屋保险费，房屋估价的0.1%~0.2%，
4租金相关税，税率一般为租金的5%，实际上一般为0，
5房产税，上海应税税率为0.6%，重庆为0.5%~1.2%，其他城市暂无，
6房屋出租托管费，中国还没有成熟的托管机构，
房屋持有税费总计，一般为租金的5%~15%左右。
售房产生的税费
1增值税及附加，1普通住房≧2年免征，2普通住房＜2年，网签价的5.5%，
2个人所得税；1满5年，并且家庭唯一住房，免征 2房价净收益（售价-卖价-相关费用）的20%或现价的1%，
3中介佣金；售价的1%~2%。
售房税费总计；一般为售价的2%~20%，但在实际生活中，如果楼市比较热卖方的税以转嫁给买方，卖方实际中止付中心费及一些小的费用，
其实房地产交易的税费成本在海外也很高，在美国买房时所付的税费大概是不贷款约为购买价的1%~3%，贷款约为购买价的2%~4%，持有房产期间所付的税费大概为租金的40%~50%，卖房时所付的税费大概为卖出价的20%~25%。
购房产生的税费
1房屋检查费，一般300~500
2房屋登记费；一般100
3过户公证费；一般300~1000，通常买卖双方各一半。
4第1年的火灾保费；一般为500
5房产税调整；从过户日到年末的房产税需一次性付清。
6律师费；一般500~3000
7产权调查费；一般200~300
8产权保险费；一般为房价的0.3%~0.5%，可要求卖家付或共同支付
9房屋估价费；一般为200~500
10勘察费；一般为100~600
11社区管理费；从过户日期到年末的费用，一般1~3个月的物业费，独立无一般没有。
12过户费；一般为300~600
13贷款费用；一般为贷款额的1.5%~5%
购房税费总结；不贷款约为购买价的1%~3%，贷款约为购买价的2%~4%
持有房屋产生的税费
1房屋保险费；年保险约为房价的0.2%~0.5%，约为租金的2.5%~5%
2房屋维护费；因情况而定
3物业费；一般每月200~500，约为月租金的5%~10%
4房屋出租托管费；一般为一个月租金加上每月租金的8%~15%
5房产税；一般为房产估价的1%~3%，约为年租金的10%~20%
6租金个人所得税；租金净额的10%~35%，一般约为租金的5%~10%
持有房产税费总计，一般为租金的40%~50%
售房产生的税费
1房产经纪人佣金；一般为售价的6%
2过户公证费；一般为300~1000，通常买卖双方各一半。
3消费税；一般为售价的3%~9%加州为6%，纽约州为8.3%
4房产税调整；过户日之前的房产税需一次性付清
5律师费；一般为500~3000
6社区管理费；过户日之前的费用一般1~3个月物业费，独立屋一般没有
7资本利得税；一般为房价净利的15%~30%，约为售价的5%~15%
房屋税费总计；一般售价的20%~25%
在香港买房时所付的税费大概是购买价的32%~35%，持有房产期间所付的税费大概为租金的20%~30%，卖房时所付的税费大概为卖出价的1%~2%。
购房产产生的税
1从价印花税；购买价的15%
2买家印花税；购买价的15%
3中介佣金；购买价的1%
4律师费；一般为8000到2万港元
购房税费总计一般为购买价的32%~35%
持有房屋产生的税费
1物业费；一般20~30港元一平方米一个月，约为月租金的5%~7%
2房屋维护费；因情况而定
3房屋保险费；房屋估价的0.07%~0.2%
4物业税；租金净值租金乘以80%的16%
5房产税；租金评估价的5%控制也需要缴纳
6房屋出租托管费；香港房屋出租托管服务不健全，
房屋持有税费总计；一般为租金的20%~30%左右
收房产生的税费
1买家印花税；持有一年到三年为售价的10%，持有超过三年为0，
2中介佣金；售价的1%
3律师费；一般8000~15,000港元
售房税费总计；一般为售价的1%~2%。
由于税费成本较高，房地产一旦买入就意味着已经亏损20%左右了，
所以我们在投资房地产之前一定要问问自己这是好价格吗？我们打算长期持有吗？如果答案是否定的，最好不要投资。
当然如果有人嫌房地产投资的税费成本太高，可以直接投资REIts
中国人投资美国的REIts租金分红只扣10%的税，卖出REIts获得的资本利得不扣税，中国人投资美国REIts的税率比美国人要低很多，
中国人投资香港的REIts，现金分红和差价收益都是不收税的，同样是投资房地产，换一种方式，成本就会低很多。