价投，就是玩 第59章 房子估价
现在每位都想象一个场景，你有2位好朋友，小A和小b，他俩每人都有1个项目。小A找到你说。的项目现在还没有盈利，现在需要150万增加投资，你投资我吧，如果你投资了我，以后每年只需要再给我10万就行了，什么时候盈利我也不太确定，但是一旦我成功了，我一定加倍回报你。
小b也找到你说，我的项目现在已经盈利了，但是现在需要150万增加投资，你投资我吧。如果你投资了我，以后每年我给你10万分红，后期一旦我成功了，我一定加倍回报你。
那么你投资小A还是小b?
我想正常人都会投资小b对吧?应该没有人会投资小A吧?很多人生活中都明白的事，一到投资领域,期涂了。
张三如果这个价格投资这套房子，就和你投资小A一样。
那么张三看上的这套房子在什么价格才值得投资呢?
其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。
小白如果买这套房子，首付为140万，购买税费主要是契税和中介佣金，因为是二套房，契税为3%，
购买税费我们按 5%估算。我们假设房价等于x元时为“好价格”。
则:(4500x12x0.9-60%x70xx(4.9%+Y%))÷(40%x70x+5%x70x)=3.8%
这里说一下60%x70xx(4.9%+Y%)为每年房贷还本付息金额。Y怎么计算呢?打开房贷计算器，
张三买这套房子每月还本付息金额12,154元，每年还本付息金额为145,848元，用每年还本付息金额145,848元除以贷款总额210万，可以得出每年还本付息金额与贷款总额的比例为6.95%，已知贷款利率为4.9%，则y=2.05，
在贷款利率为4.90%，每年还本付息的金额大约为贷款额的6.95%，那么以上等式就变成了
（4500x12x0.9-60%x70xx6.95 %）÷（40%x70x+5%x70x）=3.8%
等式求解可以算出x=元，所以张三看上这套房子好价格为元，当房价小于等于元时，投资这套房子基本没有风险，
但是这套房子现在的价格为5万元以后，房价如果真的到了11,807元需要下跌76%，这可能吗？至于房价以后能不能跌到11,807元，我们不知道，从目前的租金水平计算好价格就是小于等于元的价格，
如果后期租金从4500涨到了9000，价格也会有元上移到元，
如果租金从4500涨到了2万的好价格就会有元上一道元，5万元一平的价格就是好价格，值得投资，
通过计算，如果张三要投资这套房子，那么月租金每个月就需要2万才可以投资，
一套房子有没有投资价值好，价格是多少？我们随时是可以计算出来的，至于房价能不能跌76%，这个真不好说，香港的房价从1997年到2003年跌了70%，以上日本的房价199一年当年的70%，
实现财务自由的工具，又不是只有房子，何必跟房子较劲呢，假如张三就认定要投资房子，海外的REIts也是可以考虑的呀。
张三通过REIts就可以投资香港，新加坡，日本，韩国，马来西亚，印度加拿大，美国，澳大利亚，法国，英国德国等国家的房产，毕竟有些国家的房地产市场目前是没有泡沫的。
第4大步骤买入房产
等走到这一步的时候，你一定是选出了好的房子，也等了好的价格，买入房子会涉及到很多细节性的问题，光这些细节性的问题也可能写一本书，好在这些细节的问题，房地产经纪人都能为我们解决，这你就不讲了，
我们之所以给房地产经纪人支付佣金，就是要让他们来帮我们解决这些细节问题的，
买房注意的事项；一产权有问题的房子不买，
我们只考虑70年产权的商品房，其他类型的房子不考虑，有些房子价格可能很便宜，但是产权有问题，这种房子风险非常大，坚决不买，
市场上有些专门投资法拍房的投资者也取得了不错的收益，像这种对于专业技能要求很高的投资项目，就不在我们的考虑范围之内，
我们只需要用最简单的方法去实现财务自由技术含量较高的投资项目还是留给那些职业投资者吧，
2房龄大于15年不买
房龄大于15年的房子不买，后期不好卖。原因我们在前面已经提到过了，有些好房子在我们选出来以后，可能要等几年以后才会出现好的价格，等到好价格出现的时候，房龄可能已经大于15年了，
所以我们不仅要在选择好房子的时候考虑房龄，在买房子的时候更需要考虑房龄，
3不是精装修不买
目前市场上有很多没有装修的二手房，如果自住买这样的房子，按自己喜欢的风格装修是一个不错的选择，但是我们买房子是用来投资的，买了以后马上能出租掉才是最好的选择，
如果买了毛坯房，自己要先装修才能出租，这中间装修就要耽误几个月时间，另外还需要花一大笔费用和大量精力，
而精装修的二手房会为我们提供大量的时间金钱和精力，精装修的房子原房东已经使用过几年，装修拆旧基本也拆完了，房屋总价不会比毛坯房高多少，
但是这个装修未来很有可能还用10年，这样就相当于节省了一笔不小的初始投资，增加了投资回报率。
4贷款比例低于50%不买
贷款比例低于50%，贷款期限小于15年的房子不买，我们投资房子要尽可能的去利用银行的资金来提升投资回报率，
如果说直接持有房子和通过REIts间接持有房子相对有什么优势的话，那就是直接持有房子，可以向银行贷款增加杠杆，提高收益率，如果贷款比例低于50%，我们还不如直接投资REIts来点简单容易，
5空置率大于20%不买
虽然选择好房子的时候，我们已经考虑过空置率了，但是买房子的时候空置率可能已经出现了变化，我们还是需要重新考虑一下，空置率高于20%的区域不买。
6感觉不好不买
其他一切都好，如果感觉很不好，也不能算是好房子，一般情况下好的感觉不一定可靠，但是不好的感觉是真的比较不可靠的。
小b也找到你说，我的项目现在已经盈利了，但是现在需要150万增加投资，你投资我吧。如果你投资了我，以后每年我给你10万分红，后期一旦我成功了，我一定加倍回报你。
那么你投资小A还是小b?
我想正常人都会投资小b对吧?应该没有人会投资小A吧?很多人生活中都明白的事，一到投资领域,期涂了。
张三如果这个价格投资这套房子，就和你投资小A一样。
那么张三看上的这套房子在什么价格才值得投资呢?
其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。
小白如果买这套房子，首付为140万，购买税费主要是契税和中介佣金，因为是二套房，契税为3%，
购买税费我们按 5%估算。我们假设房价等于x元时为“好价格”。
则:(4500x12x0.9-60%x70xx(4.9%+Y%))÷(40%x70x+5%x70x)=3.8%
这里说一下60%x70xx(4.9%+Y%)为每年房贷还本付息金额。Y怎么计算呢?打开房贷计算器，
张三买这套房子每月还本付息金额12,154元，每年还本付息金额为145,848元，用每年还本付息金额145,848元除以贷款总额210万，可以得出每年还本付息金额与贷款总额的比例为6.95%，已知贷款利率为4.9%，则y=2.05，
在贷款利率为4.90%，每年还本付息的金额大约为贷款额的6.95%，那么以上等式就变成了
（4500x12x0.9-60%x70xx6.95 %）÷（40%x70x+5%x70x）=3.8%
等式求解可以算出x=元，所以张三看上这套房子好价格为元，当房价小于等于元时，投资这套房子基本没有风险，
但是这套房子现在的价格为5万元以后，房价如果真的到了11,807元需要下跌76%，这可能吗？至于房价以后能不能跌到11,807元，我们不知道，从目前的租金水平计算好价格就是小于等于元的价格，
如果后期租金从4500涨到了9000，价格也会有元上移到元，
如果租金从4500涨到了2万的好价格就会有元上一道元，5万元一平的价格就是好价格，值得投资，
通过计算，如果张三要投资这套房子，那么月租金每个月就需要2万才可以投资，
一套房子有没有投资价值好，价格是多少？我们随时是可以计算出来的，至于房价能不能跌76%，这个真不好说，香港的房价从1997年到2003年跌了70%，以上日本的房价199一年当年的70%，
实现财务自由的工具，又不是只有房子，何必跟房子较劲呢，假如张三就认定要投资房子，海外的REIts也是可以考虑的呀。
张三通过REIts就可以投资香港，新加坡，日本，韩国，马来西亚，印度加拿大，美国，澳大利亚，法国，英国德国等国家的房产，毕竟有些国家的房地产市场目前是没有泡沫的。
第4大步骤买入房产
等走到这一步的时候，你一定是选出了好的房子，也等了好的价格，买入房子会涉及到很多细节性的问题，光这些细节性的问题也可能写一本书，好在这些细节的问题，房地产经纪人都能为我们解决，这你就不讲了，
我们之所以给房地产经纪人支付佣金，就是要让他们来帮我们解决这些细节问题的，
买房注意的事项；一产权有问题的房子不买，
我们只考虑70年产权的商品房，其他类型的房子不考虑，有些房子价格可能很便宜，但是产权有问题，这种房子风险非常大，坚决不买，
市场上有些专门投资法拍房的投资者也取得了不错的收益，像这种对于专业技能要求很高的投资项目，就不在我们的考虑范围之内，
我们只需要用最简单的方法去实现财务自由技术含量较高的投资项目还是留给那些职业投资者吧，
2房龄大于15年不买
房龄大于15年的房子不买，后期不好卖。原因我们在前面已经提到过了，有些好房子在我们选出来以后，可能要等几年以后才会出现好的价格，等到好价格出现的时候，房龄可能已经大于15年了，
所以我们不仅要在选择好房子的时候考虑房龄，在买房子的时候更需要考虑房龄，
3不是精装修不买
目前市场上有很多没有装修的二手房，如果自住买这样的房子，按自己喜欢的风格装修是一个不错的选择，但是我们买房子是用来投资的，买了以后马上能出租掉才是最好的选择，
如果买了毛坯房，自己要先装修才能出租，这中间装修就要耽误几个月时间，另外还需要花一大笔费用和大量精力，
而精装修的二手房会为我们提供大量的时间金钱和精力，精装修的房子原房东已经使用过几年，装修拆旧基本也拆完了，房屋总价不会比毛坯房高多少，
但是这个装修未来很有可能还用10年，这样就相当于节省了一笔不小的初始投资，增加了投资回报率。
4贷款比例低于50%不买
贷款比例低于50%，贷款期限小于15年的房子不买，我们投资房子要尽可能的去利用银行的资金来提升投资回报率，
如果说直接持有房子和通过REIts间接持有房子相对有什么优势的话，那就是直接持有房子，可以向银行贷款增加杠杆，提高收益率，如果贷款比例低于50%，我们还不如直接投资REIts来点简单容易，
5空置率大于20%不买
虽然选择好房子的时候，我们已经考虑过空置率了，但是买房子的时候空置率可能已经出现了变化，我们还是需要重新考虑一下，空置率高于20%的区域不买。
6感觉不好不买
其他一切都好，如果感觉很不好，也不能算是好房子，一般情况下好的感觉不一定可靠，但是不好的感觉是真的比较不可靠的。