我的1999 第1091章 地产零售
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第1091章 地产+零售
第二天。
“徐总，这是西武集团被收购后，西武企业债的价格涨跌情况。”
徐良接了过来。
在他被收购前，一万日元面值的西武企业债已经亏掉了80%的价格。
收购的消息传出后，可以看到一条非常明显的上涨曲线。
价格比之前翻了近一倍。
“瑞惠出手了吗？”
“目前还没有，看样子目前的价额还没达到他们的心理预期。”
徐良放下资料，略作沉吟。
“让老夏多关注一下西武的企业债，把它也加入‘祝融计划’。”
“是。”
所谓的‘祝融计划’，就是雷曼倒闭，金融危机彻底爆发后，企业债抄底计划。
类似的还有‘共工计划’，也就是目前正在执行的收购以美国次债为基础的CDS债券投保计划。
“陆觉在线上了吗？”
“在。”
“打开吧。”
李金玲连忙打开办公室对面墙壁中央的屏幕。
时间不长，泰华集团CEO陆觉的形象出现在里面。
“徐总。”
“老陆，给你发过去的资料看了吗？”
“看了，目前已经让策略部和设计部组织了一个工作组去了东瀛。”
“我之所以收购西武集团，有一半的原因是为了泰华。”
“徐总对泰华的关怀，包括我在内，泰华所有高层和员工都铭感五内。”
“漂亮话就不用说了，关键是把事干好。尤其是长崎西武百货试点改革，你们要谨慎小心，宁愿慢一点，也要把第一仗给我打好。”
“您放心，我们一定谨慎。”
徐良微微颔首。
“谨慎小心之余，也不用太担心。百货已经落伍了，以后购物中心才是主流。你们可以用国内购物中心的格局当模板，结合东瀛的实际情况做设计。”
“是。”
“我也给你个保证，如果这次做得好。崇光·西武百货在全球的42家直营店，超过300万平米的营业面积，会全部交给泰华。”
陆觉心中兴奋起来。
拿到徐良的消息后，他也研究过崇光·西武百货，作为东瀛的老牌百货商，虽然运营模式已经落后于时代。
但它们基本都位于东瀛城市核心地段，尤其是西武百货，面积普遍巨大。
重新设计一下，好好改改，重新招商后就是一家优质购物中心。
尤其崇光·西武百货不只是东瀛，海外还涉及湾湾、马来西亚在内的整个大中华区。
很契合泰华的业务。
看着他高兴的样子徐良笑着继续道：“但，泰华要把酒店业务剥离出来。”
陆觉笑容一滞。
好东西谁都喜欢，但要是把吃下肚子里的东西再掏出来，可就不是那么令人高兴了。
“泰华未来的核心业务很清晰，就两个：地产和零售。
商业地产是平台，服装、儿童乐园、小百货和超市是平台上的商品，两者相辅相成，形成一个可以彼此依靠的矩阵。
地产和零售之外的酒店肯定要剥离。”
陆觉连忙道：“徐总，我认同您的战略，同意剥离酒店业务。不过西武集团旗下的无印良品和吉野家能不能卖给泰华？
他们符合您为泰华定下的‘地产和零售’战略。”
“不行。无印良品和吉野家路子已经走歪了，纠正起来代价太大，我准备持有几年就卖掉。没想一直持有。”
“路子走歪？可是他们在国内发展的很好啊。
吉野家更是一度成为跟肯德基、麦当劳并称的三大洋快餐之一。”
“这就是问题。
无印良品和吉野家在东瀛的定位是平价。
但到了华夏后却成了轻奢。
尤其吉野家，一碗预制菜性质的牛肉饭卖价三四十华夏币。
这么多钱，完全可以在中式快餐店吃到三个荤菜。
性价比差太多了。
如果没有华夏国内同类企业竞争也就罢了，但现在中式快餐连锁品牌‘真功夫’‘乡村基’等都在迅速发展。
他们会不断挤压吉野家的市场。
现在，吉野家还能凭借海外滤镜赚到钱，但时间长了，食客就会自己用脚投票。
无印良品也是一样的道理。
所以我不看好它们的长线。”
徐良收购这两家公司的战略很清晰，就是持有五六年时间然后出手卖掉。
“徐总，我们收购过来，可以调整它们的定价。”
“代价太大了，与其费这些事，还不如自己成立新品牌。不过我更希望你们能打理好现在的业务。”
无印良品还好，基本都是直营。
但吉野家在华夏是代理商。
你想自己做，中间就要牵涉到违约赔偿问题。
而且，吉野家上世纪九十年代进入华夏发展到现在，已经形成了根深蒂固的品牌认知。
再重新调整产品定位，将涉及到品牌建设、采购渠道等一系列变化。
这可是个高难度的活。
弄不好，就是个四不像的下场，还不如从头开始，一张白纸好作画。
徐良：“而且无印良品跟泰华精品百货的业务是重合的，与其谋求无印良品，还不如做好泰华精品百货。”
“是，我明白了。”
“泰华精品百货线下店现在有多少家了？”
“目前有514家。”
“暂缓线下店面的扩张，着重发展线上业务。同时扩张线上的产品序列，你不是羡慕无印良品吗，你就好好研究一下无印良品的产品哲学。
收购就没必要了。”
听他这么说，陆觉也没再纠缠。
“老陆，现在泰华的业务已经很清晰了，总计分为三大板块。
第一，商业购物中心，以及附加的零售板块。
第二，地产中介为窗口，附加的居住房地产，包括住宅小区和公寓板块。
第三，就是写字楼、会议中心等物业。
作为纯出租物业，很难产生衍生的产业链，所以除了关键的一二线城市，不用过多去开发写字楼。”
“明白。”
“现在客隆超市和富华地产的市值多少了？”
“客隆超市1077亿港币，富华地产1128亿港币。”
“客隆的市值低了。”
客隆超市整合了华润万家和农工商后，营收已经过千亿港币，主营行业净利润接近120亿港币，按照零售行业比较盛行的10倍市盈率估值，也应该有1200亿港币左右。
陆觉：“可能跟我们现在的耗损率过高有关系。”
超市运营是允许有耗损的，大部分都在8%左右。做的最好的就是大润发，能压缩到3%，甚至更低。
更少的耗损意味着更高的利润。
这也是大润发能后来居上的原因。
可惜大润发战胜了国内所有对手，却输给了时代。
最后被阿里给收购了。
“客隆的耗损很高吗？”
“目前在9.4%。”
“原因呢？”
“主要有两个方面的原因，第一，农工商、华润万家的供应链还没完成整合；
第二，客隆超市扩张的太快，我们的主要精力都放在扩店上，内部管理虽然一直在做，但新人太多，培训没能跟上。” “既然你们知道原因，那就好好解决。我也不要求太高，一年内把耗损降低两个百分点，你告诉马家梁，他要是做不到，就可以直接退休了。”
“是。”
“公司现在的商业写字楼出租面积有多少？”
“375.24万平米，承租率7成以上，价格约为140元/平米/月。年营收在48亿华夏币左右。
不过今年公司还有几个商业综合体建成。
届时泰华的写字楼出租总面积将突破420万平米，营收也将突破70亿华夏币。”
徐良点了点头，“准备一下，把集团的写字楼业务剥离出来，成立一家子公司上市吧。”
“徐总，什么时候？”
“现在开始准备，争取在农历新年的时候，在香江和新加坡两地上市。”
“会不会太着急了？”
“再晚点，上市机会就错过了。”
明年四五月份，次贷危机就就会出现苗头，全球资本对房地产的投资都会变得谨慎。
“我明白了。”
“拿出25%的股份去融资，融到的钱先留在账上，等我的吩咐。
还有，从明年开始，富华地产暂缓拿地，着力消化已有的项目，降低公司的负债率。”
陆觉也是地产行业的老兵，瞬间回过味来。
神色变得严肃。
“徐总，您判断房地产将进入新一轮调整期？”
房地产有周期，是整个行业都知道的事。
“不错。”
“那我们是不是也放缓泰华的拿地节奏？”
“不用。泰华不同于富华。适合建房子的地方有很多。
但适合建设商业综合体或者购物中心的地块基本都有数，别人拿去了，我们再想买回来，未必还有机会。
所以，面对一些区位优势极佳的商业地块，该拿还是要拿。”
“好的。”
“这次整合崇光·西武百货，对泰华也是一个机会，公司的服装、零售、儿童乐园业务也可以趁机发展过去。
但切记拿来主义，所有的业务都要做到本地化。
东瀛人在华夏市场犯的错误，我们不能再犯。”
“您放心，我一定主抓崇光·西武百货在改制。不过改革后的购物中心还是以‘西武’命名，还是以泰华命名？”
“西武吧，毕竟是发展了半个多世纪的老品牌了，在东瀛的商誉远不是泰华能比。”
“这下子我们就有泰华、西武、客隆三个购物中心品牌了。”陆觉笑道。
徐良笑了笑，“品牌是死的，人是活的，因地制宜才是长久之道。
还有一件事，崇光·西武的百货店有不少建成年代太长，管线设备老化的很严重。
还有很多难以修复的设计缺陷。
如果有必要，可以直接推倒重建。”
“明白，如果重建的话，我们可以收购周围的地块，扩大整个项目吗？”
“当然。我只给你一个发展战略，具体怎么实施是你的事。
不过你想扩大也要看地方。
一些缺乏发展潜力的城市，不要大动干戈。”
“好的。”
两人又聊了许久，知道快中午了才切断了视频。
吃过午饭，下午刚准备跟孩子玩一会，李金玲又来了。
“徐总，李佳成邀请您吃晚餐。”
“李佳成？”
“多半是为了网科的事？”
徐良点了点头，“你跟对方约个时间，晚上我们去。”
“是。”
叮铃铃……
手机铃声响了起来。
看了眼来电显示，按下了接听键。
“老婆。”
姜晓阳冷哼一声，“现在嘴甜了。”
“呵呵，这可不是嘴甜，这是发自肺腑的爱情。”
“信你才怪。……这次打电话过来，主要有件事想跟你商量。”
“你说。”
“我这边接到了一个并购大单。”
“能让你给我打电话，看来这单子确实不小。”徐良笑道。
“这单子是关于德农的，中化集团希望以270亿华夏币的价格全资收购德农。”
“德农？”
徐良有些意外。
“是，你旗下那个刘强西干的很出色。现在的德农不仅是国内最大的钾肥企业之一，还是全国最大的农资分销商，最大的农药生产商，最大的种子生产和分销商。
虽然还没上市，但发展速度非常快。
给中化带来了很大的压力。
他们希望收购德农，巩固自己在全国农资领域的地位。”
刘强西的能力，徐良当然清楚。
自从收购红太阳后，他并没有停下并购的脚步。
凭借着出售屯河农业、屯河牧业、屯河糖业等公司的收益，再加上徐良的投资。
上百亿华夏币的资本，德农发起了大大小小的并购有十三起。
换成一般人，这么多并购下来，恐怕公司早就一团糟了。
刘强西硬是凭借超人的精力和精湛的管理能力，让这头迅速膨胀的农资巨头始终稳定的向前发展。
一举把德农农资连锁点发展成了雄霸华东、华北和华南三大区域的农资零售巨头。
没想到现在连国字头的‘中化’都感觉到压力了。
“220亿华夏币的价格低了，而且我不缺钱，如果没有我感兴趣的资产，德农不会出售。”
虽然德农在刘强西的领导下发展的很快，但对他来说，德农在他的布局中只是二线企业，不是汉华、鸿蒙、康华、泰华、Facebook，这些核心公司。
只要价格合适，他不介意卖掉。
“你真想卖？”
“这就要看对方出什么价了。”
“如果你真打算出售的话，最好发一份德农的资产负债表给我。”
“等等吧，等九月份结束了，我给你发一份德农三季度的资产负债表。”
刘强西给他发资产负债表是按季度给。
这也是大多数公司统计财务数据的常态。
姜晓阳答应一声。
两人又聊了两句后，徐良挂断了电话。
一直以来都是他打别人旗下资产的注意，偶尔有别人打他的主意，也是以融资居多，大额并购几乎没有。
现在突然跳出一个中化，到是让他意外的很。
按下桌上的电话。
“李姐，尽快准备一份中化的资料给我。”
“是华夏中化集团吗？”
“嗯。”
“好的。”
第二天。
“徐总，这是西武集团被收购后，西武企业债的价格涨跌情况。”
徐良接了过来。
在他被收购前，一万日元面值的西武企业债已经亏掉了80%的价格。
收购的消息传出后，可以看到一条非常明显的上涨曲线。
价格比之前翻了近一倍。
“瑞惠出手了吗？”
“目前还没有，看样子目前的价额还没达到他们的心理预期。”
徐良放下资料，略作沉吟。
“让老夏多关注一下西武的企业债，把它也加入‘祝融计划’。”
“是。”
所谓的‘祝融计划’，就是雷曼倒闭，金融危机彻底爆发后，企业债抄底计划。
类似的还有‘共工计划’，也就是目前正在执行的收购以美国次债为基础的CDS债券投保计划。
“陆觉在线上了吗？”
“在。”
“打开吧。”
李金玲连忙打开办公室对面墙壁中央的屏幕。
时间不长，泰华集团CEO陆觉的形象出现在里面。
“徐总。”
“老陆，给你发过去的资料看了吗？”
“看了，目前已经让策略部和设计部组织了一个工作组去了东瀛。”
“我之所以收购西武集团，有一半的原因是为了泰华。”
“徐总对泰华的关怀，包括我在内，泰华所有高层和员工都铭感五内。”
“漂亮话就不用说了，关键是把事干好。尤其是长崎西武百货试点改革，你们要谨慎小心，宁愿慢一点，也要把第一仗给我打好。”
“您放心，我们一定谨慎。”
徐良微微颔首。
“谨慎小心之余，也不用太担心。百货已经落伍了，以后购物中心才是主流。你们可以用国内购物中心的格局当模板，结合东瀛的实际情况做设计。”
“是。”
“我也给你个保证，如果这次做得好。崇光·西武百货在全球的42家直营店，超过300万平米的营业面积，会全部交给泰华。”
陆觉心中兴奋起来。
拿到徐良的消息后，他也研究过崇光·西武百货，作为东瀛的老牌百货商，虽然运营模式已经落后于时代。
但它们基本都位于东瀛城市核心地段，尤其是西武百货，面积普遍巨大。
重新设计一下，好好改改，重新招商后就是一家优质购物中心。
尤其崇光·西武百货不只是东瀛，海外还涉及湾湾、马来西亚在内的整个大中华区。
很契合泰华的业务。
看着他高兴的样子徐良笑着继续道：“但，泰华要把酒店业务剥离出来。”
陆觉笑容一滞。
好东西谁都喜欢，但要是把吃下肚子里的东西再掏出来，可就不是那么令人高兴了。
“泰华未来的核心业务很清晰，就两个：地产和零售。
商业地产是平台，服装、儿童乐园、小百货和超市是平台上的商品，两者相辅相成，形成一个可以彼此依靠的矩阵。
地产和零售之外的酒店肯定要剥离。”
陆觉连忙道：“徐总，我认同您的战略，同意剥离酒店业务。不过西武集团旗下的无印良品和吉野家能不能卖给泰华？
他们符合您为泰华定下的‘地产和零售’战略。”
“不行。无印良品和吉野家路子已经走歪了，纠正起来代价太大，我准备持有几年就卖掉。没想一直持有。”
“路子走歪？可是他们在国内发展的很好啊。
吉野家更是一度成为跟肯德基、麦当劳并称的三大洋快餐之一。”
“这就是问题。
无印良品和吉野家在东瀛的定位是平价。
但到了华夏后却成了轻奢。
尤其吉野家，一碗预制菜性质的牛肉饭卖价三四十华夏币。
这么多钱，完全可以在中式快餐店吃到三个荤菜。
性价比差太多了。
如果没有华夏国内同类企业竞争也就罢了，但现在中式快餐连锁品牌‘真功夫’‘乡村基’等都在迅速发展。
他们会不断挤压吉野家的市场。
现在，吉野家还能凭借海外滤镜赚到钱，但时间长了，食客就会自己用脚投票。
无印良品也是一样的道理。
所以我不看好它们的长线。”
徐良收购这两家公司的战略很清晰，就是持有五六年时间然后出手卖掉。
“徐总，我们收购过来，可以调整它们的定价。”
“代价太大了，与其费这些事，还不如自己成立新品牌。不过我更希望你们能打理好现在的业务。”
无印良品还好，基本都是直营。
但吉野家在华夏是代理商。
你想自己做，中间就要牵涉到违约赔偿问题。
而且，吉野家上世纪九十年代进入华夏发展到现在，已经形成了根深蒂固的品牌认知。
再重新调整产品定位，将涉及到品牌建设、采购渠道等一系列变化。
这可是个高难度的活。
弄不好，就是个四不像的下场，还不如从头开始，一张白纸好作画。
徐良：“而且无印良品跟泰华精品百货的业务是重合的，与其谋求无印良品，还不如做好泰华精品百货。”
“是，我明白了。”
“泰华精品百货线下店现在有多少家了？”
“目前有514家。”
“暂缓线下店面的扩张，着重发展线上业务。同时扩张线上的产品序列，你不是羡慕无印良品吗，你就好好研究一下无印良品的产品哲学。
收购就没必要了。”
听他这么说，陆觉也没再纠缠。
“老陆，现在泰华的业务已经很清晰了，总计分为三大板块。
第一，商业购物中心，以及附加的零售板块。
第二，地产中介为窗口，附加的居住房地产，包括住宅小区和公寓板块。
第三，就是写字楼、会议中心等物业。
作为纯出租物业，很难产生衍生的产业链，所以除了关键的一二线城市，不用过多去开发写字楼。”
“明白。”
“现在客隆超市和富华地产的市值多少了？”
“客隆超市1077亿港币，富华地产1128亿港币。”
“客隆的市值低了。”
客隆超市整合了华润万家和农工商后，营收已经过千亿港币，主营行业净利润接近120亿港币，按照零售行业比较盛行的10倍市盈率估值，也应该有1200亿港币左右。
陆觉：“可能跟我们现在的耗损率过高有关系。”
超市运营是允许有耗损的，大部分都在8%左右。做的最好的就是大润发，能压缩到3%，甚至更低。
更少的耗损意味着更高的利润。
这也是大润发能后来居上的原因。
可惜大润发战胜了国内所有对手，却输给了时代。
最后被阿里给收购了。
“客隆的耗损很高吗？”
“目前在9.4%。”
“原因呢？”
“主要有两个方面的原因，第一，农工商、华润万家的供应链还没完成整合；
第二，客隆超市扩张的太快，我们的主要精力都放在扩店上，内部管理虽然一直在做，但新人太多，培训没能跟上。” “既然你们知道原因，那就好好解决。我也不要求太高，一年内把耗损降低两个百分点，你告诉马家梁，他要是做不到，就可以直接退休了。”
“是。”
“公司现在的商业写字楼出租面积有多少？”
“375.24万平米，承租率7成以上，价格约为140元/平米/月。年营收在48亿华夏币左右。
不过今年公司还有几个商业综合体建成。
届时泰华的写字楼出租总面积将突破420万平米，营收也将突破70亿华夏币。”
徐良点了点头，“准备一下，把集团的写字楼业务剥离出来，成立一家子公司上市吧。”
“徐总，什么时候？”
“现在开始准备，争取在农历新年的时候，在香江和新加坡两地上市。”
“会不会太着急了？”
“再晚点，上市机会就错过了。”
明年四五月份，次贷危机就就会出现苗头，全球资本对房地产的投资都会变得谨慎。
“我明白了。”
“拿出25%的股份去融资，融到的钱先留在账上，等我的吩咐。
还有，从明年开始，富华地产暂缓拿地，着力消化已有的项目，降低公司的负债率。”
陆觉也是地产行业的老兵，瞬间回过味来。
神色变得严肃。
“徐总，您判断房地产将进入新一轮调整期？”
房地产有周期，是整个行业都知道的事。
“不错。”
“那我们是不是也放缓泰华的拿地节奏？”
“不用。泰华不同于富华。适合建房子的地方有很多。
但适合建设商业综合体或者购物中心的地块基本都有数，别人拿去了，我们再想买回来，未必还有机会。
所以，面对一些区位优势极佳的商业地块，该拿还是要拿。”
“好的。”
“这次整合崇光·西武百货，对泰华也是一个机会，公司的服装、零售、儿童乐园业务也可以趁机发展过去。
但切记拿来主义，所有的业务都要做到本地化。
东瀛人在华夏市场犯的错误，我们不能再犯。”
“您放心，我一定主抓崇光·西武百货在改制。不过改革后的购物中心还是以‘西武’命名，还是以泰华命名？”
“西武吧，毕竟是发展了半个多世纪的老品牌了，在东瀛的商誉远不是泰华能比。”
“这下子我们就有泰华、西武、客隆三个购物中心品牌了。”陆觉笑道。
徐良笑了笑，“品牌是死的，人是活的，因地制宜才是长久之道。
还有一件事，崇光·西武的百货店有不少建成年代太长，管线设备老化的很严重。
还有很多难以修复的设计缺陷。
如果有必要，可以直接推倒重建。”
“明白，如果重建的话，我们可以收购周围的地块，扩大整个项目吗？”
“当然。我只给你一个发展战略，具体怎么实施是你的事。
不过你想扩大也要看地方。
一些缺乏发展潜力的城市，不要大动干戈。”
“好的。”
两人又聊了许久，知道快中午了才切断了视频。
吃过午饭，下午刚准备跟孩子玩一会，李金玲又来了。
“徐总，李佳成邀请您吃晚餐。”
“李佳成？”
“多半是为了网科的事？”
徐良点了点头，“你跟对方约个时间，晚上我们去。”
“是。”
叮铃铃……
手机铃声响了起来。
看了眼来电显示，按下了接听键。
“老婆。”
姜晓阳冷哼一声，“现在嘴甜了。”
“呵呵，这可不是嘴甜，这是发自肺腑的爱情。”
“信你才怪。……这次打电话过来，主要有件事想跟你商量。”
“你说。”
“我这边接到了一个并购大单。”
“能让你给我打电话，看来这单子确实不小。”徐良笑道。
“这单子是关于德农的，中化集团希望以270亿华夏币的价格全资收购德农。”
“德农？”
徐良有些意外。
“是，你旗下那个刘强西干的很出色。现在的德农不仅是国内最大的钾肥企业之一，还是全国最大的农资分销商，最大的农药生产商，最大的种子生产和分销商。
虽然还没上市，但发展速度非常快。
给中化带来了很大的压力。
他们希望收购德农，巩固自己在全国农资领域的地位。”
刘强西的能力，徐良当然清楚。
自从收购红太阳后，他并没有停下并购的脚步。
凭借着出售屯河农业、屯河牧业、屯河糖业等公司的收益，再加上徐良的投资。
上百亿华夏币的资本，德农发起了大大小小的并购有十三起。
换成一般人，这么多并购下来，恐怕公司早就一团糟了。
刘强西硬是凭借超人的精力和精湛的管理能力，让这头迅速膨胀的农资巨头始终稳定的向前发展。
一举把德农农资连锁点发展成了雄霸华东、华北和华南三大区域的农资零售巨头。
没想到现在连国字头的‘中化’都感觉到压力了。
“220亿华夏币的价格低了，而且我不缺钱，如果没有我感兴趣的资产，德农不会出售。”
虽然德农在刘强西的领导下发展的很快，但对他来说，德农在他的布局中只是二线企业，不是汉华、鸿蒙、康华、泰华、Facebook，这些核心公司。
只要价格合适，他不介意卖掉。
“你真想卖？”
“这就要看对方出什么价了。”
“如果你真打算出售的话，最好发一份德农的资产负债表给我。”
“等等吧，等九月份结束了，我给你发一份德农三季度的资产负债表。”
刘强西给他发资产负债表是按季度给。
这也是大多数公司统计财务数据的常态。
姜晓阳答应一声。
两人又聊了两句后，徐良挂断了电话。
一直以来都是他打别人旗下资产的注意，偶尔有别人打他的主意，也是以融资居多，大额并购几乎没有。
现在突然跳出一个中化，到是让他意外的很。
按下桌上的电话。
“李姐，尽快准备一份中化的资料给我。”
“是华夏中化集团吗？”
“嗯。”
“好的。”