重生:财富遥遥领先 第357章 算账——谈判
陈子桓接到Vivien消息的时候,就有些头疼。
上海给了他们足够的礼遇。
“银河科技”初五就开工了。
回到京城后,都没来的及去酒店,直接去公司和Vivien见了面,听了她详细的汇报。
Vivien拿出了地图,给他划地方看具体是哪块地块。
什么鹏利,这他妈的不就是“中粮海景壹号”位置吗!
陈子桓陷入了沉思。
去上海也可以,未来做支付,上海的金融环境是个好选择。
可tmd预算超支了呀!
按照他之前的预计,在上海或者深圳弄个写字楼15层的,地下两层,单层建筑面积2500平米,总共建筑面积平米。在上海拿地前排江景最多1个亿(8000-平米),写字楼造价算装修1个亿。
只需要付个拿地钱,用地皮贷个9千万,刨除贷款,支付1.1亿就弄完了。
深圳是拿地便宜,海边是5千万9000平米,但造价是一样的。
拿地便宜贷款也少,能贷4千万,刨除贷款,也得支出1.1亿。
无非是还贷少点。
这他妈的是“戴维斯双杀”。
建筑成本和拿地成本都飙升了好几倍。
x5-2、x5-3、x5-4,三个地块原价转让也需要4.1亿人民币。
只拿x5-2,倒是便宜1500万美元,折合1.24亿人民币。
但,这可是陆家嘴绝版地块。
错过这个村就没这个店了。
虽然陈子桓上辈子是恒大的城市负责人,但这辈子,他就不太想碰地产。
这个行业出现的风流人物太多,可最后除了潘石屹、冯仑、李嘉诚最后全身而退,这个行业能全身而退的人并不多。
使用杠杆真的容易让人入迷,根本停不下来......
写字楼,不说遍地都是,但不是绝对核心地块意义都不大。
供大于求,空置率非常可怕。
想靠卖写字楼赚钱,也真的够难。
有一个很重要的就是增值税、土地增值税、所得税。
一个很直观的说明。
买的时候3亿,买了10年,卖的时候价值10个亿了,感觉好像差价有7个亿,发财了。
可实际上,各种税5.1亿,减去买的3亿,还剩1.9亿......
这个期间还别有贷款,搞不好有贷款,这1.9亿容易被覆盖掉。
正规的手续贷款利率要5.5%以上。
稍微资金困难点,搞个内保外贷或者经营抵押贷,拿的资金基本就要10%利息了。
有的实在周转不开,十几个点的利息也很常见。
很恐怖。
所以专业的房地产开发公司,跑通模型的公司,做的基本都是民宅,开发商的利润基本都是15-20%。
他反复仔细思量这个事情。
其实就是算账,账能算的过来就可以做,账算不过来就不能做。
唯一能确定的是,这个地块是最核心的地块。
拿出了一根烟,旁边的生活秘书丁婉,拿火机给他点着。
陈子桓深吸了一口,吐了吐烟圈,看了看丁婉。
很久不见,这个学姐和Vivien出去一趟,懂事了不少,现在职业多了......
从穿着上看,就很职业了。
她差不多算是公司员工了,只是没毕业。
出勤按照公司的时间走,老板在的时候以老板的时间为主。
她年前是差2天过年回的家,年后也是初五上的班。
他不在的时候,Vivien一直在调教她。
抽了一会烟,把烟掐掉,闭着眼睛仰头靠在座椅上,手指敲着桌面,脑子里在疯狂的算账。
先算的是规模,就是“银河科技”未来要变成什么样子,发展到多大规模,需要多大的办公场地。
仔细思量,陈子桓觉得1万人是一个具体的数字。
超过一万人就开始淘汰,始终让人数不能超过1万这个数字。
人太多了也麻烦。
银河科技人数不超过1万人就挺好。
以后设置分红池就按照1万人做。
用1万人,反推写字楼面积。
一层面积2800平米的话,人均10平方米算是比较舒适的空间。
25层就已经可以容纳7000人。
1万员工也不可能都在这里的,全国好的大学都有驻点,基本7千人在写字楼就顶天。
25层就够了。
这个高度就保证了未来不会有空置,他们自己就用了。
他睁开眼睛说道:“订机票,咱们去上海,粗略的想法有了,还得谈一下。”
Vivien点了点头,就开始通知法务还有行政人员订票。
···
浦东会议室。
陈子桓实地看了地后,就进入到谈判桌上。
正主来了,就开始了真刀真枪。
这个谈判会,是有会议记录的......
银河科技一共来了5个人。
陈子桓、丁婉、Vivien、Lina、法务。
许斌不管这个事。
属于两耳不闻窗外事,一心只搞技术,之前在工大既搞技术还负责人员的事可给他弄烦了。
......
陈子桓听着区长报的条件,面前的计算器“噼哩叭啦”按着算。
当然,是静音的。
一个笔记本也是不断的计数在算。
常规政策方面,税收优惠政策,两免三减半。
申请高新技术产业。
每个城市都有,都是常规的,也没什么新意。
还是有一些不同。
市里批了十个车牌照,十个户口,允许定制企业字母车牌。
市里是选择题:“x5-2、x5-3、x5-4,原价转让,希望银河科技三个地块全部拿下。如果全部拿下,建的主办公楼不低于30层,最好是可以超过35层150米。”
当然,如果实在有困难只拿下x5-2或者x5-3、x5-4都可以。
市里最大诚意体现在了贷款上。
地皮抵押贷款,市里协调银行1:1,低息4%。
如果三个地块“银河科技”都拿的情况且能满足35层150米以上,市里提供“银河科技”担保抵押贷款3年期的零息贷款3个亿。
很牛逼。
这个政府是要给银行贴息的。
按照4%低利率,每年要贴息1200万。
很有魄力。
坐地起价落地还钱,陈子桓也报了他们的条件。
一:超过35层150米写字楼空间太大用不完,一半空间要建酒店自持或者找国际酒店合作。
二:主办公楼需要建几家底商。
三:如果地块全部拿下,需要在主办公楼外建一个小区,单独隔开的小区。这个小区6栋房子都低于100米33层住宅,4栋全部租给员工,2栋对外按套出售。
四:如果银河科技要做支付软件,上海市政府要给予全力支持,当然这个是受政府监管的。未来有金融牌照也希望银河科技是首批获得的企业之一。
上海给了他们足够的礼遇。
“银河科技”初五就开工了。
回到京城后,都没来的及去酒店,直接去公司和Vivien见了面,听了她详细的汇报。
Vivien拿出了地图,给他划地方看具体是哪块地块。
什么鹏利,这他妈的不就是“中粮海景壹号”位置吗!
陈子桓陷入了沉思。
去上海也可以,未来做支付,上海的金融环境是个好选择。
可tmd预算超支了呀!
按照他之前的预计,在上海或者深圳弄个写字楼15层的,地下两层,单层建筑面积2500平米,总共建筑面积平米。在上海拿地前排江景最多1个亿(8000-平米),写字楼造价算装修1个亿。
只需要付个拿地钱,用地皮贷个9千万,刨除贷款,支付1.1亿就弄完了。
深圳是拿地便宜,海边是5千万9000平米,但造价是一样的。
拿地便宜贷款也少,能贷4千万,刨除贷款,也得支出1.1亿。
无非是还贷少点。
这他妈的是“戴维斯双杀”。
建筑成本和拿地成本都飙升了好几倍。
x5-2、x5-3、x5-4,三个地块原价转让也需要4.1亿人民币。
只拿x5-2,倒是便宜1500万美元,折合1.24亿人民币。
但,这可是陆家嘴绝版地块。
错过这个村就没这个店了。
虽然陈子桓上辈子是恒大的城市负责人,但这辈子,他就不太想碰地产。
这个行业出现的风流人物太多,可最后除了潘石屹、冯仑、李嘉诚最后全身而退,这个行业能全身而退的人并不多。
使用杠杆真的容易让人入迷,根本停不下来......
写字楼,不说遍地都是,但不是绝对核心地块意义都不大。
供大于求,空置率非常可怕。
想靠卖写字楼赚钱,也真的够难。
有一个很重要的就是增值税、土地增值税、所得税。
一个很直观的说明。
买的时候3亿,买了10年,卖的时候价值10个亿了,感觉好像差价有7个亿,发财了。
可实际上,各种税5.1亿,减去买的3亿,还剩1.9亿......
这个期间还别有贷款,搞不好有贷款,这1.9亿容易被覆盖掉。
正规的手续贷款利率要5.5%以上。
稍微资金困难点,搞个内保外贷或者经营抵押贷,拿的资金基本就要10%利息了。
有的实在周转不开,十几个点的利息也很常见。
很恐怖。
所以专业的房地产开发公司,跑通模型的公司,做的基本都是民宅,开发商的利润基本都是15-20%。
他反复仔细思量这个事情。
其实就是算账,账能算的过来就可以做,账算不过来就不能做。
唯一能确定的是,这个地块是最核心的地块。
拿出了一根烟,旁边的生活秘书丁婉,拿火机给他点着。
陈子桓深吸了一口,吐了吐烟圈,看了看丁婉。
很久不见,这个学姐和Vivien出去一趟,懂事了不少,现在职业多了......
从穿着上看,就很职业了。
她差不多算是公司员工了,只是没毕业。
出勤按照公司的时间走,老板在的时候以老板的时间为主。
她年前是差2天过年回的家,年后也是初五上的班。
他不在的时候,Vivien一直在调教她。
抽了一会烟,把烟掐掉,闭着眼睛仰头靠在座椅上,手指敲着桌面,脑子里在疯狂的算账。
先算的是规模,就是“银河科技”未来要变成什么样子,发展到多大规模,需要多大的办公场地。
仔细思量,陈子桓觉得1万人是一个具体的数字。
超过一万人就开始淘汰,始终让人数不能超过1万这个数字。
人太多了也麻烦。
银河科技人数不超过1万人就挺好。
以后设置分红池就按照1万人做。
用1万人,反推写字楼面积。
一层面积2800平米的话,人均10平方米算是比较舒适的空间。
25层就已经可以容纳7000人。
1万员工也不可能都在这里的,全国好的大学都有驻点,基本7千人在写字楼就顶天。
25层就够了。
这个高度就保证了未来不会有空置,他们自己就用了。
他睁开眼睛说道:“订机票,咱们去上海,粗略的想法有了,还得谈一下。”
Vivien点了点头,就开始通知法务还有行政人员订票。
···
浦东会议室。
陈子桓实地看了地后,就进入到谈判桌上。
正主来了,就开始了真刀真枪。
这个谈判会,是有会议记录的......
银河科技一共来了5个人。
陈子桓、丁婉、Vivien、Lina、法务。
许斌不管这个事。
属于两耳不闻窗外事,一心只搞技术,之前在工大既搞技术还负责人员的事可给他弄烦了。
......
陈子桓听着区长报的条件,面前的计算器“噼哩叭啦”按着算。
当然,是静音的。
一个笔记本也是不断的计数在算。
常规政策方面,税收优惠政策,两免三减半。
申请高新技术产业。
每个城市都有,都是常规的,也没什么新意。
还是有一些不同。
市里批了十个车牌照,十个户口,允许定制企业字母车牌。
市里是选择题:“x5-2、x5-3、x5-4,原价转让,希望银河科技三个地块全部拿下。如果全部拿下,建的主办公楼不低于30层,最好是可以超过35层150米。”
当然,如果实在有困难只拿下x5-2或者x5-3、x5-4都可以。
市里最大诚意体现在了贷款上。
地皮抵押贷款,市里协调银行1:1,低息4%。
如果三个地块“银河科技”都拿的情况且能满足35层150米以上,市里提供“银河科技”担保抵押贷款3年期的零息贷款3个亿。
很牛逼。
这个政府是要给银行贴息的。
按照4%低利率,每年要贴息1200万。
很有魄力。
坐地起价落地还钱,陈子桓也报了他们的条件。
一:超过35层150米写字楼空间太大用不完,一半空间要建酒店自持或者找国际酒店合作。
二:主办公楼需要建几家底商。
三:如果地块全部拿下,需要在主办公楼外建一个小区,单独隔开的小区。这个小区6栋房子都低于100米33层住宅,4栋全部租给员工,2栋对外按套出售。
四:如果银河科技要做支付软件,上海市政府要给予全力支持,当然这个是受政府监管的。未来有金融牌照也希望银河科技是首批获得的企业之一。