体会牛市：重生到2007年炒股 第250章 谁逼谁？旧改项目的利润估算
元虚忍不住在心中感叹：
“果然是商场如战场，才见面，就剑拔弩张。”
张九发：“说起来，我的生意原本不会遇到问题的。
因为你强大的炒股能力，几乎已经吸走了我们全县的每一份资金。
原来承诺给我们放款的地方信用社，已经拿不出一分钱给我们。
原来可以拖欠费用的承建商和建材商。
他们的员工也逼着他们要工资拿来给你炒股。
不给钱就要罢工。
我也这是因为你们，被两头夹击，才陷入困难。
所以还望元辰老弟，看在事出有因，也看在老乡的面子上。
拉老哥一把。
老哥以后必定感激不尽。
以后你若有困难。
老哥必将全力支持你。”
元辰：“你现在的生意出问题，就是我给你逼的。
你们联合银行，拉高贷款利息，拉高房价。
我们这种普通人，去银行贷款，别说贷不到；就是贷到，也是被银行吸血。
然后到你们那里。
别说买不起房。
就是买得起，也是给你们打半辈子工。
那我是不是要说，我以前贷不起款，买不起房。
是不是也是被你们两头逼的？
全县大多数父老乡亲。
都贷不起款，都买不起你们的房。
是不是都是被你们逼的？”
“说得好！”
啪啪啪啪啪啪……
李正阳大喊一声，带头鼓掌。
元辰这边。
包括大哥元虚，都不自觉一起鼓起掌。
雷道林和贾兴豪顾忌到张九发他们这边的面子。
保持沉默。
“元虚老弟。”
张九发见元辰毫无人性，把求助的希望看他大哥，“老哥这回是真的遇到困难了，请你一定要帮我给你小弟说说情。”
元虚：“在商言商。
小辰说的对，商业就不应该掺杂感情。
如果是生活中的事情，村里的事情。
你要是遇到什么困难。
你给我说。
能帮的，我一定不推迟。
但是赚钱的事。
我本身也倾向于，要么有钱一起赚；要么各干各的。
可能跟你们商人不同。
我们这些闯江湖的人。
更看重义气和公平。
利益放在它们后面。”
“大哥说得真好。”
李文娟一脸欣赏地看着元虚夸奖。
“大哥就是大哥！”元辰也是欣赏地看向元虚。
“大哥V5！”
“果然不愧是老大的老大！”
“……”
小伙伴们也纷纷夸赞。
元虚一脸得意。
他比较介意自己的形象，比较介意别人对自己的看法。
张九发一阵尴尬。
不知道怎么开口。
炎炎夏日，20多个人的会议室，进一步冷清。
这种状况，对他们来说。
可能比寒冬腊月，还让他们心凉。
元辰连15年后的地产巨头永大倒下，2万亿元资金断裂的盛大场面都见过。
自然不会对他这个小地产老板的危机，有任何单纯的感情怜悯。
雷道林：“还是好好谈谈商业合作吧，谈得拢就谈。
谈不拢，也确实只能各做各的。
商业上的事情。
能不能得到感情道德眷顾，这个也要看缘分和运气。
九发先详细介绍一下你们的项目，还有你们的注资回馈方案。
用可行的商业方案来寻找你的合作伙伴，一起把项目健康推进完成。”
张九发郁闷地目视他的属下。
一名男子掏出公文包。
把准备好的项目资料，递给元辰。
江小慧自告奋勇，接过资料，转交给元辰。
元辰快速浏览几个关键数据。
就随手交给小伙伴们，给张久发一种很不在意他这个项目的印象。
张九发无奈，示意秘书继续口头简述。
张九发秘书王帆帆：
“我们的山水四季旧改项目，土地面积，一共11.8万平方米；建设楼层，11层。
每平方米基础建设成本，大约300元。
税费大约100元。
旧改征收旧楼4层，偿还5层。
这一部分没有税收。
每层建设成本，3,540万元。
5层一共1.75亿元。
剩余6层面向市场销售。
预期能达到750元每平方。
扣除400元税费。
每平方毛利润350元。
每一层毛利润，4130万元。
6层毛利，2.478亿元。
扣除1.75亿元旧楼偿付建设成本。
剩余毛利，7,280万元。
减去25%公司所得税。
剩余5,460万元。
扣除20%销售费用和贷款利息。
剩余4,368万元。
在除去各种隐性活动礼品支出，大约500万元。
剩余3,868万元。
这个就是本项目最后预期可以赚到的纯利润。”
“元辰老弟，你看这样如何？”
张九发看向元辰试探性抛出新方案：“你既然不同意12%的借款利率。
你就给我2,000万，等这个项目结束，我给你回款4,000万。
你拿利润大头。
我们就拿1800多的小头。
想必你们也知道。
我确实欠了银行1000多万。
给我留条活路。
我以后发展起来，必然永远记住你的大恩大德。
但凡你有需要用得着我张九发的地方。
我张九发肯定全力以赴。”
“………”
元辰没有直接回答，转而把目光看向贾兴豪问道：
“贾总，你怎么看？”
贾兴豪：“利润算法上，可能有很大出入。
以现在房地产的火热程度。
单价，应该还能高一些。
平均每个平方，起码还能多出来20块钱。
6层销售楼层，70.8万平方销售面积。
每一平方多出来20块钱。
总利润就还会多出超过1400万元。
另外。
地下也还是有利润的。
地下室有一层商场。
还有一层车库。
那里是市中心。
地下商铺和车库，各自都按1万个计算。
每个商铺一天10块钱租金，一个月300元租金纯利润。
1万个，一个月就是300万。
一年就是4,200万。
管理费和税费，扣除60%。
还有1,680万。
每个车位，平均一天3块钱租金收入。
1万个，一天3万，扣除一些空置时间，一年按300天算。
总收入是900万。
税费和管理成本大致是50%。
还剩下450万左右的利润。
地下每一年产生的纯利润，大约是2,130万元。
地下总建设成本。
大约是五到六千万元。
两年左右的利润足以抵扣。
以后，就是无本万利。
最后就是，地上3层，规划设计的是商用。
商铺的价格。
即便是经济效益较差的3楼商铺，起码也是房价的两倍。
2楼商铺，卖到房价的3倍，不成问题。
1楼商铺，至少是正常房价的4倍。
这里实际上，藏着6层楼的利润。
“果然是商场如战场，才见面，就剑拔弩张。”
张九发：“说起来，我的生意原本不会遇到问题的。
因为你强大的炒股能力，几乎已经吸走了我们全县的每一份资金。
原来承诺给我们放款的地方信用社，已经拿不出一分钱给我们。
原来可以拖欠费用的承建商和建材商。
他们的员工也逼着他们要工资拿来给你炒股。
不给钱就要罢工。
我也这是因为你们，被两头夹击，才陷入困难。
所以还望元辰老弟，看在事出有因，也看在老乡的面子上。
拉老哥一把。
老哥以后必定感激不尽。
以后你若有困难。
老哥必将全力支持你。”
元辰：“你现在的生意出问题，就是我给你逼的。
你们联合银行，拉高贷款利息，拉高房价。
我们这种普通人，去银行贷款，别说贷不到；就是贷到，也是被银行吸血。
然后到你们那里。
别说买不起房。
就是买得起，也是给你们打半辈子工。
那我是不是要说，我以前贷不起款，买不起房。
是不是也是被你们两头逼的？
全县大多数父老乡亲。
都贷不起款，都买不起你们的房。
是不是都是被你们逼的？”
“说得好！”
啪啪啪啪啪啪……
李正阳大喊一声，带头鼓掌。
元辰这边。
包括大哥元虚，都不自觉一起鼓起掌。
雷道林和贾兴豪顾忌到张九发他们这边的面子。
保持沉默。
“元虚老弟。”
张九发见元辰毫无人性，把求助的希望看他大哥，“老哥这回是真的遇到困难了，请你一定要帮我给你小弟说说情。”
元虚：“在商言商。
小辰说的对，商业就不应该掺杂感情。
如果是生活中的事情，村里的事情。
你要是遇到什么困难。
你给我说。
能帮的，我一定不推迟。
但是赚钱的事。
我本身也倾向于，要么有钱一起赚；要么各干各的。
可能跟你们商人不同。
我们这些闯江湖的人。
更看重义气和公平。
利益放在它们后面。”
“大哥说得真好。”
李文娟一脸欣赏地看着元虚夸奖。
“大哥就是大哥！”元辰也是欣赏地看向元虚。
“大哥V5！”
“果然不愧是老大的老大！”
“……”
小伙伴们也纷纷夸赞。
元虚一脸得意。
他比较介意自己的形象，比较介意别人对自己的看法。
张九发一阵尴尬。
不知道怎么开口。
炎炎夏日，20多个人的会议室，进一步冷清。
这种状况，对他们来说。
可能比寒冬腊月，还让他们心凉。
元辰连15年后的地产巨头永大倒下，2万亿元资金断裂的盛大场面都见过。
自然不会对他这个小地产老板的危机，有任何单纯的感情怜悯。
雷道林：“还是好好谈谈商业合作吧，谈得拢就谈。
谈不拢，也确实只能各做各的。
商业上的事情。
能不能得到感情道德眷顾，这个也要看缘分和运气。
九发先详细介绍一下你们的项目，还有你们的注资回馈方案。
用可行的商业方案来寻找你的合作伙伴，一起把项目健康推进完成。”
张九发郁闷地目视他的属下。
一名男子掏出公文包。
把准备好的项目资料，递给元辰。
江小慧自告奋勇，接过资料，转交给元辰。
元辰快速浏览几个关键数据。
就随手交给小伙伴们，给张久发一种很不在意他这个项目的印象。
张九发无奈，示意秘书继续口头简述。
张九发秘书王帆帆：
“我们的山水四季旧改项目，土地面积，一共11.8万平方米；建设楼层，11层。
每平方米基础建设成本，大约300元。
税费大约100元。
旧改征收旧楼4层，偿还5层。
这一部分没有税收。
每层建设成本，3,540万元。
5层一共1.75亿元。
剩余6层面向市场销售。
预期能达到750元每平方。
扣除400元税费。
每平方毛利润350元。
每一层毛利润，4130万元。
6层毛利，2.478亿元。
扣除1.75亿元旧楼偿付建设成本。
剩余毛利，7,280万元。
减去25%公司所得税。
剩余5,460万元。
扣除20%销售费用和贷款利息。
剩余4,368万元。
在除去各种隐性活动礼品支出，大约500万元。
剩余3,868万元。
这个就是本项目最后预期可以赚到的纯利润。”
“元辰老弟，你看这样如何？”
张九发看向元辰试探性抛出新方案：“你既然不同意12%的借款利率。
你就给我2,000万，等这个项目结束，我给你回款4,000万。
你拿利润大头。
我们就拿1800多的小头。
想必你们也知道。
我确实欠了银行1000多万。
给我留条活路。
我以后发展起来，必然永远记住你的大恩大德。
但凡你有需要用得着我张九发的地方。
我张九发肯定全力以赴。”
“………”
元辰没有直接回答，转而把目光看向贾兴豪问道：
“贾总，你怎么看？”
贾兴豪：“利润算法上，可能有很大出入。
以现在房地产的火热程度。
单价，应该还能高一些。
平均每个平方，起码还能多出来20块钱。
6层销售楼层，70.8万平方销售面积。
每一平方多出来20块钱。
总利润就还会多出超过1400万元。
另外。
地下也还是有利润的。
地下室有一层商场。
还有一层车库。
那里是市中心。
地下商铺和车库，各自都按1万个计算。
每个商铺一天10块钱租金，一个月300元租金纯利润。
1万个，一个月就是300万。
一年就是4,200万。
管理费和税费，扣除60%。
还有1,680万。
每个车位，平均一天3块钱租金收入。
1万个，一天3万，扣除一些空置时间，一年按300天算。
总收入是900万。
税费和管理成本大致是50%。
还剩下450万左右的利润。
地下每一年产生的纯利润，大约是2,130万元。
地下总建设成本。
大约是五到六千万元。
两年左右的利润足以抵扣。
以后，就是无本万利。
最后就是，地上3层，规划设计的是商用。
商铺的价格。
即便是经济效益较差的3楼商铺，起码也是房价的两倍。
2楼商铺，卖到房价的3倍，不成问题。
1楼商铺，至少是正常房价的4倍。
这里实际上，藏着6层楼的利润。